Tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, n°24/00006

Rendu par le juge de l’expropriation de Paris le 19 juin 2025, ce jugement fixe l’indemnité due pour l’expropriation d’un box. Le bien correspond au lot n°5 d’une copropriété, fermé, électrifié et loué, situé en rez-de-chaussée dans un environnement dense et desservi. L’opération procède d’une déclaration d’utilité publique de 2019 visant un équipement culturel polyvalent, et a donné lieu à un transport judiciaire.

L’autorité expropriante a offert 25 200 euros, le commissaire du gouvernement a proposé 28 500 euros, tandis que l’expropriée réclamait 50 500 euros. Elle sollicitait aussi 2 400 euros pour perte locative et une indemnité de remploi selon barème, outre une somme au titre de l’article 700. La divergence portait sur la sélection des termes de comparaison et sur les ajustements qualitatifs tenant aux caractéristiques du box.

La question posée portait sur la détermination d’une juste indemnité, au regard des articles L. 321-1, L. 322-1 du code de l’expropriation et L. 213-4 du code de l’urbanisme, compte tenu de la date de référence. Le juge a retenu le 4 juillet 2023, appliqué la méthode par comparaison et fixé une indemnité totale de 32 550 euros, comprenant 26 500 euros au principal, 3 650 euros de remploi et 2 400 euros pour la perte locative, avec dépens et exécution provisoire.

I. Le cadre d’évaluation et sa mise en œuvre

A. La date de référence et ses effets
Le jugement précise que « La date de référence à prendre en compte est donc le 04 juillet 2023. » Issue de l’articulation entre l’article L. 322-2 du code de l’expropriation et l’article L. 213-4 a) du code de l’urbanisme, cette fixation résulte de l’opposabilité du plan local d’urbanisme. Elle établit le contexte de marché pertinent et borne la prise en compte des évolutions, afin d’écarter des références obsolètes ou spéculatives.

Ce choix sécurise le périmètre temporel des termes de comparaison et limite le risque de surévaluation. Il conforte la lecture d’un marché local stabilisé à l’été 2023, ce qui contribue à l’égalité de traitement entre propriétaires concernés par la même opération.

B. La comparaison comme méthode directrice
Le juge rappelle que « En l’espèce, les parties se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, à savoir la méthode par comparaison. » La sélection privilégie des ventes récentes, homogènes et géographiquement proches, avec une attention particulière aux lots de même quote-part dans le même immeuble. Elle s’appuie aussi sur la fourchette établie par l’autorité indépendante: « Le Commissaire du gouvernement relève notamment une valeur unitaire basse de 18.000 euros, une valeur unitaire moyenne de 26.500 euros et une valeur unitaire haute de 30.000 euros. »

Le débat sur la hiérarchie entre box fermé et place de stationnement est tranché avec prudence: « Si l’expropriée soutient qu’un box fermé présente une valeur supérieure à une place de parking, force est de constater que tel n’est pas nécessairement le cas compte tenu des termes de référence versés aux débats. » Le raisonnement refuse toute prime automatique et réintègre l’appréciation qualitative concrète issue du transport. La conclusion s’accorde avec la valeur centrale de la fourchette: « Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 26.500 euros. »

II. Appréciation critique et portée

A. Les ajustements qualitatifs et la revalorisation
La décision fonde l’ajustement à la hausse sur des qualités intrinsèques constatées: « Il ressort en revanche du procès-verbal de transport que le bon état général du bien, bénéficiant de l’électricité, sa taille, et son emplacement très favorable situé face à la [Adresse 11] en rez-de-chaussée, directement accessible par la rue (et non en parking souterrain), desservant la [Adresse 12], axe routier important à double sens de circulation, facilement accessible, proche de nombreux commerces et des transports en commun (ligne 11 du métro, arrêt de bus n°26), sa taille et son bon état général, doivent conduire à revaloriser le bien à la hausse, sur une base proche de la valeur unitaire moyenne relevée par le Commissaire du gouvernement. » Cette motivation lie l’ajustement à des facteurs objectivables, ce qui réduit l’aléa et renforce la traçabilité de l’évaluation.

La réserve posée sur des avantages non vérifiés renforce encore la rigueur probatoire: « la fonctionnalité efficace de ces éléments n’a pas été constatée lors du transport sur les lieux. » La méthode consacre ainsi un contrôle de réalité, conciliant comparables chiffrés et visite, sans céder à des éléments incertains. L’équilibre atteint limite les effets d’aubaine et stabilise la référence autour de la moyenne observée.

B. Les accessoires indemnitaires et la sécurité de l’issue
L’accessoire de remploi s’inscrit dans un barème partagé qui facilite la prévisibilité: « S’agissant de l’indemnité de remploi, celle-ci doit être évaluée selon le barème régressif sur lequel les parties s’accordent, à savoir : ». Le chiffrage aboutit à 3 650 euros, ce qui parachève une indemnité globale cohérente avec le principal et le marché retenu. S’agissant du revenu manquant, le juge retient le caractère direct, matériel et certain de l’atteinte, et tranche sans ambiguïté: « La perte locative sera donc évaluée à 2.400 euros. »

La synthèse est claire et opérationnelle: « En conclusion, l’indemnité d’expropriation totale sera fixée à la somme de 32.550 euros. » L’office est complété par la charge des frais et la célérité d’exécution: « En l’espèce, il convient de condamner l’expropriant, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens. » Enfin, la force exécutoire est rappelée dans le strict cadre légal: « En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter. »

L’ensemble dessine une grille lisible pour des biens comparables, où la comparaison recentrée sur des ventes proches, le contrôle qualitatif in situ et la prise en compte mesurée des accessoires assurent une indemnisation à la fois complète et maîtrisée. Cette approche, adossée à une date de référence claire et à un ancrage médian, favorise l’égalité de traitement et la stabilité des évaluations dans des opérations analogues.