Tribunal judiciaire, le 20 juin 2025, n°24/12833

Par un jugement avant dire droit rendu le 20 juin 2025 par le tribunal judiciaire de [Localité 17], le juge des loyers commerciaux est saisi d’un différend relatif au loyer du bail renouvelé d’un hôtel. Le contrat, conclu pour neuf ans avec destination « hôtel de tourisme », est arrivé à échéance au 31 décembre 2023, un congé avec offre de renouvellement ayant été délivré pour le 30 juin 2024. Les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement, « en l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie ».

La bailleresse sollicite la fixation du loyer renouvelé à 170 000 euros, en s’appuyant sur une expertise amiable et la « méthode hôtelière », avec abattement pour travaux. Le preneur conteste et propose 87 600 euros, après abattements pour travaux et clause d’accession, et demande une expertise judiciaire. L’affaire a été plaidée le 20 mars 2025. Le juge retient la monovalence des locaux, déclare applicable l’article R.145-10 du code de commerce, ordonne une expertise et fixe un loyer provisionnel égal au dernier loyer contractuel.

La question juridique posée portait sur la qualification des lieux comme locaux monovalents au sens du régime des baux commerciaux, ainsi que sur la méthode de détermination de la valeur locative applicable au loyer de renouvellement. Elle interrogeait, en outre, l’office du juge en présence d’une expertise unilatérale, la possibilité d’imposer une rencontre d’information avec un médiateur, et la fixation d’un loyer provisionnel pendant l’instance.

Le juge rappelle d’abord que « Il résulte des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage. » Il précise ensuite que « L’article R.145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. » En conséquence, le dispositif « dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l’article R.145-10 du code de commerce ». Constatant la production d’un seul rapport amiable, le juge souligne qu’« Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise unilatéralement sollicitée par l’une des parties » et ordonne une expertise sur le fondement de l’article R.145-30, dont il cite la teneur. Il fixe un loyer provisionnel au prix ancien en rappelant que, « Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance […] le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut […] être fixé à titre provisionnel ». Enfin, s’agissant de la médiation, il invoque l’article 127-1 du code de procédure civile, selon lequel « le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur […] », ajoutant que « Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. »

I — La monovalence hôtelière et la méthode d’évaluation

A — La consécration d’une monovalence hôtelière

Le juge qualifie les locaux d’hôtel en « locaux construits en vue d’une seule utilisation », consacrant la monovalence et l’application du régime dérogatoire. Cette affirmation se rattache à l’économie du texte, qui écarte les critères de l’article L.145-33 lorsqu’une seule utilisation a présidé à la conception de l’immeuble. Le dispositif retient explicitement que « les locaux sont monovalents », ce qui emporte un changement de norme applicable et recentre l’analyse sur les usages de la branche.

La solution s’accorde avec la logique matérielle de l’hôtellerie, où l’implantation, la distribution des volumes et les équipements structurants restreignent les possibilités d’affectation sans transformations lourdes. Elle écarte, en conséquence, une approche strictement comparatiste fondée sur les seuls facteurs de commercialité de voisinage. Le raisonnement renforce la cohérence du régime en arrimant l’appréciation à la fonction technique du bien loué.

B — Les usages de la branche comme critère déterminant

L’article R.145-10 autorise, « par dérogation », une détermination du prix « selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ». Pour un hôtel, cette méthode renvoie, en pratique, à des référentiels sectoriels et à une projection économique raisonnable de l’exploitation. Le juge évite ici de trancher au vu d’un rapport amiable isolé, dont la portée probatoire demeure limitée en l’absence de contradictoire.

L’expertise judiciaire devra ainsi éclairer la valeur locative en mobilisant des comparaisons homogènes, en objectivant les abattements utiles et en précisant les « correctifs à retenir » en majoration ou minoration. La mission ordonnée encadre les opérations, sécurise la pondération des surfaces, et invite l’expert à « rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents » en articulant les résultats avec les usages de la branche. L’économie de la décision prépare une fixation motivée du loyer, conforme à la spécificité hôtelière.

II — L’office du juge entre expertise, médiation et loyer provisionnel

A — L’expertise judiciaire face à l’expertise unilatérale

Le juge rappelle qu’« Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise unilatéralement sollicitée par l’une des parties ». Cette réserve protège l’égalité des armes et la qualité de l’instruction dans un contentieux hautement technique. Le recours à l’article R.145-30 s’impose dès lors que « les divergences portent sur des points de fait » nécessitant des investigations spécialisées.

La mission confiée assure le contradictoire, circonscrit l’objet aux critères pertinents et fixe une méthodologie transparente. Elle prévoit une note de synthèse préalable, garantissant l’expression des observations utiles avant le dépôt du rapport. Le calibrage de la provision et les rappels de délais assurent la diligence de l’instruction et permettent un contrôle effectif par le juge des loyers commerciaux.

B — Le loyer provisionnel et l’injonction de rencontre d’un médiateur

La continuité contractuelle est assurée par l’article L.145-57, qui permet un loyer provisoire au prix ancien, sauf compte à faire après fixation définitive. Le juge applique ce texte avec mesure, retenant qu’« En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives. » Cette solution préserve l’équilibre économique, tout en évitant un effet d’aubaine ou un risque d’asphyxie financière.

L’injonction de rencontre d’un médiateur s’inscrit dans l’article 127-1 du code de procédure civile, « le juge peut leur enjoindre de rencontrer […] un médiateur ». La décision en précise le périmètre informatif, ordonne la suspension corrélative des opérations d’expertise, et organise la reprise en cas d’échec. Le séquençage choisi, après la note de synthèse de l’expert, favorise un accord éclairé, fondé sur des données techniques stables et partagées.

L’ensemble dessine une voie équilibrée. La juridiction fixe le cadre normatif pertinent par la monovalence, sécurise la preuve par l’expertise contradictoire, et aménage des instruments procéduraux proportionnés pour converger vers une fixation loyale et utile du loyer renouvelé.