Tribunal judiciaire, le 7 février 2024, n°24/13249

Tribunal judiciaire de [Localité 11], 19 juin 2025, n° RG 24/13249, n° Portalis 352J‑W‑B7I‑C5KIX : contentieux des charges et mise en demeure article 19‑2. Le juge de l’accéléré au fond déclare irrecevables des demandes fondées sur une mise en demeure visant un arriéré, non une provision échue. Deux propriétaires sont décédés, un curateur à succession vacante a été désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris du 7 février 2024. Le syndicat a assigné l’héritier et le curateur selon l’article 19‑2, réclamant charges arrêtées, provisions à échoir, intérêts, frais nécessaires et accessoires. La lettre recommandée du 4 juillet 2024 réclamait un solde global de charges, sans identifier une provision échue et le délai de trente jours. Des lettres ultérieures du 4 février 2025 ont été produites, le demandeur soutenant leur conformité, tandis que le curateur rappelait la limite des actifs successoraux. « En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » La question tranchée concerne la régularité de la mise en demeure préalable exigée par l’article 19‑2, et ses effets sur la recevabilité des demandes. La solution retient l’irrecevabilité, faute d’une mise en demeure portant sur une provision échue, sans régularisation possible après l’introduction de l’instance.

I. Les exigences structurantes de l’article 19‑2

A. Une mise en demeure ciblée sur une provision échue
L’arrêt rappelle la condition cardinale d’un impayé de provision, notifié avec un délai de trente jours, comme préalable à l’option procédurale. Le juge énonce ainsi : « Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. » L’écriture de la lettre doit refléter ce séquençage normatif, faute de quoi l’assignation encourt l’irrecevabilité.

Le raisonnement prolonge cette exigence par un impératif de lisibilité pour le débiteur. Le jugement précise que « Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours. » La mise en demeure ne peut donc prendre la forme d’une sommation au paiement d’un solde global.

B. Une exigibilité différée des sommes antérieures et des provisions à échoir
L’article 19‑2 n’anticipe l’exigibilité des arriérés et des provisions qu’après une carence constatée postérieurement à la mise en demeure. Le juge en tire une conséquence claire sur le contenu même de la lettre préalable : « De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement. » L’écrit préalable ne saurait faire naître ce qu’il conditionne.

Cette logique commande une stricte disjonction entre l’objet de la lettre et l’objet de la demande en justice. La lettre vise une provision échue, la saisine autorisée peut englober, après échéance du délai, les sommes rendues exigibles par la loi. L’économie du dispositif suppose cette progressivité.

II. Finalité et portée de l’option retenue

A. Prévenir le détournement de la voie accélérée
Le juge rappelle la nature singulière de la procédure ouverte par l’article 19‑2. Il retient que « Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire. » Le caractère dérogatoire suppose une interprétation stricte des conditions d’accès.

L’arrêt écarte toute tentation d’utiliser l’accéléré au fond comme vecteur de recouvrement global. La motivation est explicite : « Considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. » La frontière procédurale est ainsi préservée, au bénéfice de la cohérence du contentieux des charges.

B. Une irrecevabilité appréciée à l’introduction, non régularisable
Le juge fixe le moment d’appréciation de la recevabilité et refuse la régularisation par des lettres postérieures. La décision affirme que « Enfin, alors que la recevabilité s’apprécie au moment de l’introduction de l’instance, les mises en demeure “sur et aux fins” adressées aux défendeurs par lettres recommandées avec accusés de réception présentés le 04 février 2025, ne sont pas de nature à régulariser la procédure, étant en tout état de cause précisé que ces mises en demeure portent sur la totalité de l’arriéré de charges au 03 janvier 2025 et ne respectent pas davantage les dispositions de l’article 19-2 précité. » Le filtre temporel verrouille l’accès à la voie dérogatoire.

La sanction s’ensuit, exprimée sans ambiguïté : « Il y a lieu en conséquence de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables. » La solution, fidèle au texte, évite qu’une défaillance formelle initiale soit corrigée ex post, et rappelle, par l’article 472 du code de procédure civile, que l’absence de comparution n’affaiblit jamais le contrôle du juge sur la régularité. Elle oriente, en pratique, les syndicats vers un calibrage précis des mises en demeure et, le cas échéant, vers la procédure de droit commun pour le recouvrement intégral des arriérés.