Le Conseil d’État a rendu une décision importante le 17 mars 2026 concernant la détermination de la valeur locative des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Le litige portait sur l’application d’un coefficient de pondération de 0,5 à certaines surfaces pour le calcul de la taxe d’habitation. Le tribunal administratif de Nancy avait partiellement fait droit à la demande de réduction de l’établissement, suscitant deux pourvois en cassation. La question de droit centrale était de savoir si les surfaces à usage collectif ou technique pouvaient bénéficier de ce coefficient réducteur. Le Conseil d’État a dû préciser les critères d’application de l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts.
I. Le refus de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité et l’absence d’inconventionnalité
A. L’absence de caractère sérieux de la question prioritaire de constitutionnalité
La haute juridiction a jugé que les dispositions contestées n’étaient pas applicables au litige portant sur la taxe d’habitation. Elle a également estimé que la méconnaissance alléguée de la compétence du législateur n’affectait par elle-même aucun droit ou liberté garanti par la Constitution. Le Conseil d’État a relevé que les dispositions législatives ne permettaient pas à l’administration de fixer l’assiette contribuable par contribuable. Il a donc conclu que la question prioritaire de constitutionnalité ne présentait pas un caractère sérieux.
B. Le rejet de l’exception d’inconventionnalité fondée sur la différence de traitement
Le Conseil d’État a considéré que les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes étaient dans une situation identique, qu’ils soient lucratifs ou non. Il a souligné que les règles de détermination de la valeur locative reposent sur des critères objectifs liés aux locaux eux-mêmes. La différence de traitement avec les établissements publics exonérés n’avait pas été soulevée en première instance. Par conséquent, le moyen tiré d’une violation de la convention européenne des droits de l’homme a été écarté.
II. La définition des surfaces éligibles au coefficient de pondération de 0,5
A. L’erreur de droit du tribunal administratif concernant les surfaces communes
Le Conseil d’État a précisé que le coefficient de 0,5 s’applique aux surfaces dont l’utilisation ne correspond pas à l’affectation principale du local. Il a jugé que le tribunal devait rechercher si les surfaces litigieuses étaient normalement accessibles aux résidents ou à leurs proches. En omettant cette recherche, le tribunal administratif a commis une erreur de droit justifiant la cassation. Cette solution éclaire la notion de valeur d’utilisation réduite au sens de l’article 324 Z.
B. La confirmation du jugement pour les surfaces techniques et de service
La haute juridiction a validé l’application du coefficient de pondération aux surfaces de lingerie, buanderie et garages. Elle a estimé que ces surfaces avaient une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale d’hébergement. Le Conseil d’État a précisé que le caractère indispensable de ces surfaces à l’activité était sans incidence sur leur éligibilité. Cette solution consacre une interprétation restrictive de la notion d’affectation principale, fondée sur l’usage direct par les occupants.
