Le Conseil d’État a rendu une décision le 17 mars 2026 dans un litige relatif à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Une fondation exploitant deux établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes contestait le refus de l’administration d’appliquer les mécanismes de planchonnement et de lissage. Le tribunal administratif de Nancy avait rejeté sa demande en considérant que les deux établissements devaient faire l’objet d’une évaluation commune. La fondation s’est pourvue en cassation contre ce jugement. La question de droit portait sur la définition de l’unité d’évaluation foncière pour des bâtiments distincts faisant l’objet d’une exploitation commune. Le Conseil d’État a annulé le jugement pour erreur de droit.
I. La définition de l’unité d’évaluation foncière repose sur l’utilisation distincte
Le juge de cassation rappelle que des parties d’un ensemble immobilier constituent des fractions distinctes lorsqu’elles sont susceptibles d’une utilisation distincte par un même occupant. Il précise que «la circonstance que des immeubles fassent l’objet d’une exploitation commune est sans incidence» (point 4). Cette solution clarifie le critère de l’utilisation distincte en l’opposant à celui de l’exploitation commune.
La valeur de cette interprétation est de fixer un critère objectif fondé sur l’agencement matériel des locaux. Le sens de la décision est d’écarter toute confusion entre l’exploitation économique et la qualification juridique des propriétés. La portée de cette règle est générale pour l’ensemble des impositions foncières concernées par l’article 1494 du code général des impôts.
II. L’erreur de droit du tribunal administratif justifie la cassation
Le tribunal administratif avait retenu l’exploitation commune des deux établissements pour les soumettre à une évaluation unique de leur valeur locative. Il avait écarté les éléments d’indépendance comme les agréments distincts, les bâtiments séparés ou les personnels propres. Le Conseil d’État juge que cette motivation constitue une erreur de droit au regard des principes posés.
La valeur de cette censure est de rappeler aux juges du fond l’obligation de vérifier l’utilisation distincte des locaux. Le sens de l’arrêt est d’imposer une analyse concrète de chaque fraction de propriété indépendamment de l’activité globale. La portée de cette solution s’étend à tous les ensembles immobiliers accueillant des établissements sociaux ou médico-sociaux.
Fondements juridiques
Article 1494 du Code général des impôts En vigueur
La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou d’une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte (1).
