Le 10 février 2026, le tribunal judiciaire de Blois a désigné un administrateur provisoire pour une copropriété dépourvue de syndic depuis 2022. Les travaux de consolidation prescrits après un effondrement partiel en sous-sol n’avaient pas été réalisés. Une copropriétaire avait dû quitter son logement. L’équilibre financier du syndicat était gravement compromis, aucun appel de charges n’ayant été émis. Cette décision illustre une situation de plus en plus fréquente : l’absence de syndic expose l’immeuble et ses habitants à des risques juridiques et matériels considérables. Pourtant, la loi offre deux voies pour y remédier. La première consiste à convoquer une assemblée générale afin d’élire un nouveau syndic. La seconde passe par le tribunal judiciaire qui peut désigner un administrateur provisoire. Chaque voie obéit à des conditions et à des délais stricts. Le choix entre l’une et l’autre dépend de l’état de la copropriété et de la volonté des copropriétaires de régler la situation. Comprendre ces mécanismes permet d’agir avant que la dégradation ne devienne irréversible.
Pourquoi une copropriété peut se retrouver sans syndic
Une copropriété est dite « dépourvue de syndic » lorsqu’aucun syndic ne dispose d’un mandat en cours de validité. Cette absence peut résulter de plusieurs situations. Le syndic précédent a pu démissionner sans qu’un successeur ne soit élu. Son mandat a pu arriver à expiration sans renouvellement. Le décès d’un syndic personne physique ou la dissolution d’un syndic personne morale crée également un vide juridique. Enfin, l’annulation judiciaire de l’assemblée générale ayant désigné le syndic peut le priver de légitimité.
La jurisprudence rappelle qu’il n’existe pas de « syndic de fait ». Le syndic dont le mandat a cessé commet une faute s’il poursuit ses fonctions. Tous ses actes sont contestables. Les appels de fonds irréguliers peuvent être rejetés. Les contrats signés sans mandat valable sont inopposables au syndicat. Cette carence paralyse la gestion courante. L’assurance de l’immeuble n’est pas renouvelée. Les travaux urgents ne sont pas déclarés. Les comptes bancaires du syndicat deviennent inaccessibles.
L’obligation d’immatriculation et les risques d’une copropriété sans syndic
L’article L. 711-1 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) dispose que :
« Afin de faciliter la connaissance des citoyens et des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires […] qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. »
L’immatriculation est à la charge du syndic. En l’absence de syndic, aucun copropriétaire ne peut procéder seul à cette formalité. L’immeuble reste alors invisible des services de l’Agence nationale de l’habitat et des collectivités territoriales. Cette invisibilité empêche l’accès à certaines aides. Elle retarde l’intervention des services de sécurité lors d’un arrêté de péril ou de mise en sécurité. Elle complique la vente d’un lot, l’acquéreur ne pouvant consulter la fiche synthétique de la copropriété.
Par ailleurs, la copropriété sans syndic ne peut pas être représentée en justice. Elle ne peut pas signer de contrats d’entretien. Elle ne peut pas déclarer de sinistre auprès de l’assurance. Les copropriétaires restent individuellement responsables des dégradations causées aux tiers. La dégradation de l’immeuble s’accélère faute de gestion préventive. Notre cabinet intervient régulièrement sur ces contentieux immobiliers à Paris.
La voie amiable : convoquer une assemblée générale pour élire un syndic
L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une solution amiable lorsque le syndicat est dépourvu de syndic. L’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire. Cette convocation a exclusivement pour objet la désignation d’un syndic. La loi Macron du 6 août 2015 a élargi cette possibilité à tout copropriétaire, sans condition de quorum préalable.
La convocation doit respecter les formalités de l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Elle est adressée à chaque copropriétaire au moins vingt et un jours avant la date fixée. Elle mentionne l’ordre du jour, le lieu, la date et l’heure de la réunion. Elle est accompagnée des documents nécessaires au vote, notamment les projets de contrat de syndic. L’élection du syndic se fait à la majorité absolue des voix de l’ensemble des copropriétaires, conformément à l’article 25 de la loi de 1965.
Cette voie est rapide et économique. Elle suppose toutefois que les copropriétaires parviennent à s’entendre sur l’identité du futur syndic. Elle échoue lorsque les conflits entre copropriétaires rendent impossible la constitution d’une majorité. Elle échoue également lorsque le règlement de copropriété a été perdu et que personne ne détient les archives du syndicat.
La voie judiciaire : saisir le président du tribunal judiciaire
Lorsque la voie amiable est impossible, le recours au juge s’impose. Deux mécanismes coexistent. Le premier vise à désigner un administrateur provisoire pour une simple absence de syndic. Le second vise à désigner un administrateur provisoire pour redresser une copropriété en crise.
Désignation d’un administrateur provisoire au titre de l’article 47 du décret de 1967
L’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (texte officiel) dispose que :
« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété.
Il est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat.
Il doit convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9. »
Le président du tribunal judiciaire est saisi par ordonnance sur requête. Tout intéressé peut former cette demande : un copropriétaire, le maire de la commune, le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat. La procédure est rapide. Elle ne nécessite pas l’assistance d’un avocat. L’administrateur provisoire reçoit pour mission de convoquer l’assemblée générale et de lui remettre les archives. Ses fonctions cessent de plein droit dès l’acceptation du mandat par le syndic élu.
Désignation d’un administrateur provisoire au titre de l’article 29-1 de la loi de 1965
L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 (texte officiel) prévoit une mesure d’exception. Il dispose que :
« I. ― Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. »
Le juge confie à l’administrateur provisoire tous les pouvoirs du syndic. Le mandat du syndic en place cesse de plein droit sans indemnité. L’administrateur provisoire reçoit également tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26. La durée de sa mission ne peut être inférieure à douze mois. Il peut être un administrateur judiciaire ou une personne justifiant d’une expérience particulière.
Cette procédure suppose que le syndicat soit dans l’une des deux hypothèses suivantes. La première est l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. La seconde est la compromission grave de l’équilibre financier. Le juge apprécie souverainement l’existence de ces conditions.
Checklist opérationnelle pour le copropriétaire
Face à une copropriété sans syndic, le copropriétaire peut suivre les étapes suivantes :
- Vérifier le mandat du syndic en consultant le procès-verbal de la dernière assemblée générale et en s’assurant de la date d’expiration du contrat de syndic.
- Tenter la voie amiable en adressant une convocation à tous les copropriétaires, vingt et un jours au moins avant la date retenue, avec pour seul objet la désignation d’un syndic.
- Constituer un dossier rassemblant le règlement de copropriété, les états financiers disponibles, les contrats d’entretien en cours et les photographies des désordres éventuels.
- Saisir le président du tribunal judiciaire par ordonnance sur requête si la voie amiable échoue ou si l’urgence le justifie, en précisant si l’on invoque l’article 47 du décret de 1967 ou l’article 29-1 de la loi de 1965.
- Dénoncer la demande au procureur de la République lorsque la procédure est fondée sur l’article 29-1, conformément à l’article 62-3 du décret du 17 mars 1967.
- Assister à l’assemblée générale convoquée par l’administrateur provisoire et voter la désignation d’un syndic pour mettre fin à la mission de l’administrateur.
- Procéder à l’immatriculation de la copropriété au registre national dès la prise de fonction du nouveau syndic, afin de régulariser la situation administrative.
Ce que dit la jurisprudence récente
La jurisprudence des tribunaux judiciaires éclaire la mise en œuvre de ces textes. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé dans un jugement du 5 décembre 2024 que :
« la demande de désignation d’un administrateur provisoire, lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, relève de la seule compétence du président du tribunal judiciaire, en application des dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, et non de celle du tribunal, ce qui exclut la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire par la présente juridiction, de sorte que la demande formée à ce titre […] devra être déclarée irrecevable » (TJ Paris, 5 décembre 2024, n° 18/08973, décision).
Cette décision souligne l’importance de saisir la bonne juridiction et la bonne formation. Une demande de désignation d’administrateur provisoire pour simple absence de syndic doit être portée devant le président du tribunal judiciaire statuant par ordonnance sur requête. Une assignation au fond devant le tribunal est irrecevable.
Le tribunal judiciaire de Bobigny a, dans un jugement du 28 janvier 2025, désigné un administrateur provisoire au titre de l’article 29-1 de la loi de 1965. Il a retenu que :
« Il ressort de ces éléments que l’ensemble immobilier […] est dépourvu de syndic depuis le 17 octobre 2024.
Le dernier syndic en exercice a mis en exergue l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu des conflits persistants entre les copropriétaires.
Ces conflits sont de nature à empêcher la mise en œuvre des travaux nécessaires à l’entretien et la rénovation des bâtiments.
Ainsi, au regard de ces éléments, il convient de désigner un administrateur provisoire afin de mettre en oeuvre les mesures nécessaires au rétablissement de la copropriété. » (TJ Bobigny, 28 janvier 2025, n° 24/10911, décision).
Enfin, le tribunal judiciaire de Blois, dans sa décision du 10 février 2026 déjà évoquée, a retenu conjointement les deux conditions de l’article 29-1 :
« En l’espèce, il apparait que le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, dès lors que depuis 2020, les travaux prescrits […] n’ont pas été réalisés.
Cette situation a contraint Madame [K] [N] à devoir quitter son logement dans l’attente de la réalisation des travaux.
Les travaux sont nécessaires pour assurer la sécurité des copropriétaires.
De plus, l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis dans la mesure où aucun appel de charges n’a été émis.
Les frais de relogement […] ne sont pas assurés par le syndicat mais par Monsieur [I] [V], syndic bénévole, en sa qualité de copropriétaire et avec ses deniers propres.
Le syndicat est débiteur de Monsieur [I] [V]. » (TJ Blois, 10 février 2026, n° 25/03360, décision).
Copropriété sans syndic à Paris et en Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, la densité immobilière et la multiplicité des copropriétés anciennes rendent la situation d’absence de syndic particulièrement préoccupante. Le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les immeubles situés dans les vingt arrondissements de la capitale. Les tribunaux judiciaires de Bobigny, Créteil, Évry, Nanterre, Versailles et Melun connaissent des demandes similaires pour les départements franciliens.
Les délais de rendez-vous auprès du greffe pour déposer une requête en désignation d’administrateur provisoire varient selon la juridiction. Il est recommandé de consulter un avocat pour préparer le dossier. La présence d’un avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire lorsque la demande est formée par assignation au fond. La procédure sur requête devant le président du tribunal judiciaire peut être menée sans avocat. Le conseil d’un professionnel facilite néanmoins la démonstration de l’urgence ou de la compromission de l’équilibre financier.
La Ville de Paris et les métropoles de la région disposent de services de lutte contre l’habitat indigne qui peuvent être alertés. Un arrêté de mise en sécurité pris par le maire constitue un élément probant pour justifier la saisine du juge au titre de l’article 29-1 de la loi de 1965. Pour comprendre les sanctions encourues en matière d’urbanisme, consultez notre analyse sur la construction sans permis.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il agir seul pour désigner un administrateur provisoire ?
Oui. L’article 47 du décret du 17 mars 1967 permet à « tout intéressé » de saisir le président du tribunal judiciaire. Un seul copropriétaire suffit. En revanche, l’article 29-1 de la loi de 1965 exige que les copropriétaires représentent ensemble au moins quinze pour cent des voix du syndicat.
Quel est le délai pour obtenir une ordonnance de désignation d’administrateur provisoire ?
La procédure sur requête devant le président du tribunal judiciaire est habituellement rapide. Le délai dépend de la charge du greffe et de la complexité du dossier. En cas d’urgence avérée, le juge des référés peut être saisi pour obtenir une ordonnance sur requête dans un délai de quelques jours.
L’administrateur provisoire peut-il engager des travaux sans autorisation préalable ?
Lorsqu’il est désigné au titre de l’article 29-1 de la loi de 1965, l’administrateur provisoire reçoit tous les pouvoirs du syndic. Il peut engager des travaux urgents nécessaires à la conservation de l’immeuble. Il peut également convoquer l’assemblée générale pour ratifier les décisions importantes. Lorsqu’il est désigné au titre de l’article 47 du décret de 1967, sa mission se limite à la convocation de l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.
Qui paie les honoraires de l’administrateur provisoire ?
Les frais et honoraires de l’administrateur provisoire restent à la charge du syndicat des copropriétaires. Ils sont imputés sur le budget du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, dans certaines conditions, imputer tout ou partie de ces frais au syndic sortant si celui-ci a commis une faute.
La désignation d’un administrateur provisoire est-elle incompatible avec la convocation d’une assemblée générale par un copropriétaire ?
Non. Le copropriétaire peut toujours tenter la voie amiable en parallèle. Toutefois, si les conflits entre copropriétaires rendent impossible la constitution d’une majorité, la saisine du juge demeure la solution la plus efficace pour sortir de l’impasse.
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