Cour d’appel de Bordeaux, le 14 novembre 2023, n°22/01360

La cour d’appel de Bordeaux, statuant le 14 novembre 2023, examine un litige consécutif à la vente d’un logement. L’acquéreur invoque des vices cachés et à titre subsidiaire un dol. La cour d’appel confirme le jugement de première instance qui avait rejeté ses demandes. Elle se prononce sur l’opposabilité d’une clause élusive de garantie et sur l’existence d’un dol. La solution retenue écarte la responsabilité du vendeur en validant la clause.

La qualification du vendeur conditionne l’opposabilité de la clause

La cour examine d’abord si le vendeur peut être qualifié de professionnel. Cette qualification rendrait inopposable la clause de non-garantie stipulée dans l’acte. L’acheteur soutenait une activité habituelle dans l’immobilier. La cour relève que l’objet social principal est le conseil financier. «Il en résulte clairement que si cette société ne s’interdit pas de procéder à des opérations immobilières, il ne s’agit que d’une activité annexe et ponctuelle» (point 21). L’opération litigieuse, limitée à la revente sans aménagement, est isolée. La portée de cette analyse est restrictive. Elle écarte l’assimilation au professionnel dès lors que l’activité n’est pas habituelle. La valeur de la décision réside dans l’examen concret des faits pour qualifier le vendeur.

L’absence de connaissance effective du vice protège le vendeur de bonne foi

Le second volet concerne la connaissance des vices par le vendeur. La clause prévoyait son exclusion en cas de mauvaise foi du promettant. L’acheteur arguait de demandes de permis refusées pour prouver cette connaissance. La cour estime que ces éléments sont insuffisants. «Il n’est pas non plus établi que cette société avait connaissance des vices invoqués» (point 26). Elle souligne que le vendeur n’a jamais occupé les lieux. Le sens de cette exigence est de protéger le vendeur non professionnel de bonne foi. Sa portée est conforme à la jurisprudence qui conditionne l’inopposabilité à la preuve d’une connaissance effective. «Il résulte de ce texte que la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose» (Cass. Troisième chambre civile, le 23 octobre 2025, n°23-18.469). Ici, l’absence de preuve de la connaissance sauvegarde la clause.

Le rejet de l’action dolosive découle de l’absence de faute

Sur le dol, la cour procède à une analyse subsidiaire et connexe. L’action en garantie des vices cachés étant écartée, l’acheteur invoquait des manœuvres dolosives. La cour lie logiquement les deux qualifications. «Mais dès lors que comme il a été vu plus haut, il n’est nullement établi que la société venderesse avait connaissance des vices en question, il ne peut lui être reproché d’en avoir celé l’existence» (point 28). Le sens de ce raisonnement est que l’élément intentionnel est absent. La valeur de cette solution est de rappeler la cohérence entre la mauvaise foi en garantie et le dol. Sa portée est classique : sans connaissance du vice, il ne peut y avoir de réticence dolosive.

La confirmation du caractère extinctif du délai de l’article 1648

En préambule, la cour rappelle une question préjudicielle de procédure. Le vendeur invoquait l’irrecevabilité de l’action pour forclusion. Un conseiller de la mise en état avait déjà tranché. «Il sera précisé en préambule que si la société Please Horn invoque dans ses conclusions l’irrecevabilité (…) ce point a été tranché par la décision du conseiller de la mise en état du 25 janvier 2023 qui a considéré qu’il s’agissait en réalité d’un délai de prescription susceptible d’être suspendu» (point 16). La portée de ce rappel est importante. Il confirme la nature du délai de l’article 1648 du code civil. Cette analyse est en phase avec l’évolution jurisprudentielle récente. «Le délai biennal prévu par l’article 1648 du code civil pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension» (Cour d’appel de Rennes, le 14 octobre 2025, n°22/02435). La valeur de cette précision est de clarifier le régime procédural applicable.