4.9
La cour d’appel de Dijon, dans un arrêt du 22 janvier 2026, a confirmé l’annulation pour dol d’une vente immobilière et a prononcé la nullité de la vente accessoire. Un acquéreur avait subi l’inondation de sa maison et découvert la non-conformité de la construction au permis de construire. Les vendeurs ont contesté toute intention dolosive, mais la cour a retenu leur mensonge sur la conformité des travaux. La question de droit portait sur la caractérisation du dol et l’étendue de la nullité à la vente accessoire. La solution retient que le dol est constitué et que la nullité de la vente principale entraîne la caducité de la vente accessoire.
La caractérisation du dol par le mensonge des vendeurs sur la conformité au permis de construire.
La cour affirme que la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux est mensongère. «Ainsi c’est en toute connaissance de cause qu’ils ont établi quelques mois avant la vente, le 6 février 2015, une déclaration par laquelle ils ont attesté de l’achèvement des travaux depuis le 1er mars 2008 et de leur conformité au permis de construire accordé» (Motifs, 3°). Ce mensonge a vicie le consentement de l’acquéreur, car sans lui, il n’aurait pas contracté. La valeur de cette solution est de rappeler que le dol peut résulter d’un simple mensonge sur un élément déterminant du contrat. Sa portée est de sanctionner la dissimulation d’une non-conformité urbanistique, même en l’absence de poursuites administratives.
L’indivisibilité des ventes et la nullité de la vente accessoire de la parcelle.
La cour considère que la vente de la parcelle de neuf centiares est l’accessoire de la vente principale. «La petite contenance de cette parcelle, ainsi que son emplacement et son accès démontrent que l’acquisition de sa propriété n’a d’intérêt et de sens que pour le propriétaire des deux autres parcelles» (Motifs, 4°). Par conséquent, la nullité de la vente principale emporte la caducité de la vente accessoire. La valeur de cette solution est de faire application du principe selon lequel l’accessoire suit le principal. Sa portée est d’étendre l’annulation à l’ensemble indivisible de l’opération immobilière, protégeant ainsi l’acquéreur.
Les associés peuvent nommer un ou plusieurs commissaires aux comptes dans les conditions prévues à l’article L. 227-9.
Sont tenues de désigner au moins un commissaire aux comptes les sociétés par actions simplifiées qui dépassent, à la clôture d’un exercice social, deux des seuils suivants, fixés par décret : le total de leur bilan, le montant de leur chiffre d’affaires hors taxe ou le nombre moyen de leurs salariés au cours de l’exercice.
Même si les conditions prévues au deuxième alinéa ne sont pas atteintes, la nomination d’un commissaire aux comptes peut être demandée en justice par un ou plusieurs associés représentant au moins le dixième du capital.
Lorsque les conditions prévues au deuxième alinéa du présent article ne sont pas atteintes, un commissaire aux comptes peut être nommé pour faire application du second alinéa de l’article L. 225-146.
Sont également tenues de désigner un commissaire aux comptes, pour un mandat de trois exercices, les sociétés dont un ou plusieurs associés représentant au moins le tiers du capital en font la demande motivée auprès de la société.
Transmettez-nous les pièces de votre dossier. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique de votre situation.
