Cour d’appel de Metz, le 10 juillet 2025, n°23/02207

Rendue par la Cour d’appel de Metz, chambre commerciale, le 10 juillet 2025, la décision tranche un litige né d’un bail commercial portant sur un local et ses accessoires. Le preneur invoquait des troubles de jouissance imputés au bailleur, tenant à la privation d’un parking arrière et à la dissimulation partielle de l’enseigne par un dispositif publicitaire apposé en façade. Le bailleur réclamait parallèlement des arriérés de loyers.

Les éléments essentiels sont simples et déterminants. Un bail commercial a été consenti, puis un avenant a prévu des provisions pour charges comprenant l’entretien du parking. À l’été 2020, l’accès à ce parking a été entravé, puis interdit par courrier. Un constat a relevé la pose d’un drapeau rendant l’enseigne du preneur peu visible dans un sens de circulation. Un commandement de payer a précédé l’assignation du bailleur par le preneur, qui sollicitait indemnisation et restitution du dépôt. Le tribunal judiciaire de Sarreguemines a en grande partie rejeté la demande indemnitaire, fixé des créances réciproques et ordonné compensation. Le preneur a interjeté appel.

La question de droit tient à la délimitation des lieux loués au regard des « aisances et dépendances » et, corrélativement, à l’existence d’un trouble de jouissance contractuel ouvrant droit à réparation, indépendamment d’une preuve de perte de chiffre d’affaires. Elle s’articule avec le régime de la compensation légale entre créances locatives et indemnitaires. La cour rappelle le principe que “L’article 1719 du code civil impose au bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible des locaux donnés à bail pendant toute la durée du contrat.” Elle retient que le parking arrière entrait dans le champ du bail et que l’implantation d’un drapeau occultant l’enseigne caractérisait un autre trouble. La réparation est évaluée à 30 % du loyer sur dix mois, tandis que la créance locative est confirmée, la compensation étant ordonnée.

I.

A. Le parking, accessoire indivisible des locaux

La qualification d’« aisances et dépendances » commande l’analyse du périmètre locatif. Le bail mentionnait que “il est expressément convenu que les biens loués forment un tout indivisible”. Cette clause, jointe aux conditions particulières, inclut les accessoires nécessaires à l’exploitation pacifique et utile du local. La cour constate, surtout, que l’avenant prévoyait des provisions couvrant l’entretien du parking et énonce que “Le paiement de provisions pour charges concernant le parking, démontre que celui-ci est intégré dans les locaux donnés à bail.”

La solution est cohérente avec le principe d’interprétation utile des stipulations, qui refuse de vider de sens la mention d’« aisances et dépendances ». Elle s’appuie aussi sur la destination des lieux. L’usage d’un parking arrière, dans l’économie d’un commerce recevant une clientèle soucieuse de discrétion, participe objectivement de la jouissance paisible. La cour souligne ainsi que “Le parking situé à l’arrière du local, caché de la route, permet un accès discret à la clientèle.” La privation d’accès porte directement atteinte à l’utilité convenue du bien.

Le raisonnement se renforce par l’absence d’alternative praticable. La cour note, en effet, que “En outre, il n’est pas démontré la possibilité de se garer facilement ailleurs.” L’entrave caractérisée par une interdiction expresse, sur une période déterminée, excède les sujétions normales de voisinage et constitue un manquement contractuel imputable au bailleur.

B. L’enseigne et la bande privative devant la façade

La cour intègre également la bande située entre le trottoir et la vitrine à la sphère contractuelle, au titre des « aisances et dépendances ». L’enseigne, accessoire du fonds exploité dans les lieux loués, doit rester visible pour remplir sa fonction d’appel. L’implantation d’un drapeau publicitaire devant le totem a diminué substantiellement la lisibilité de l’enseigne dans un sens de circulation, comme l’attestent les photographies et le constat.

La solution s’inscrit dans une conception réaliste de la jouissance paisible, qui ne se réduit pas à la seule surface fermée. Une entrave significative à la visibilité immédiate de la boutique altère la jouissance, surtout lorsqu’elle résulte d’une initiative rattachable à la sphère du bailleur. La cour rattache ainsi ce trouble à l’obligation de garantir une jouissance non contrariée des accessoires et abords nécessaires.

II.

A. Une évaluation proportionnelle au loyer

La cour adopte une méthode d’indemnisation proportionnelle à l’assiette locative, qui mesure la perte d’utilité par référence au loyer. Elle formule de manière explicite le taux et la période: “Au regard des motifs susvisés, il convient d’évaluer la perte de jouissance subie à 30% du loyer sur la période allant du mois de septembre 2020 inclus (aucune mise en demeure n’étant justifiée avant cette date, étant rappelé que le bailleur a interdit l’usage du parking à compter de cette date dans son courrier) jusqu’au départ des lieux de l’appelante, soit jusqu’au 30 juin 2021, ce qui représente 10 mois.”

Cette approche proportionnelle est adéquate lorsque le préjudice résulte d’une altération continue de l’usage convenu, sans qu’une perte de chiffre d’affaires soit le support exclusif de l’indemnisation. Elle respecte l’économie du contrat, le loyer rémunérant l’ensemble des utilités du bien, accessoires compris. Le refus de subordonner la réparation à la preuve d’une baisse du chiffre d’affaires est pertinent, la cour relevant que la demande n’était pas fondée sur une perte de recettes mais sur une atteinte à l’usage.

La cohérence de la solution tient aussi à la prise en compte de la nature du commerce et du rôle de l’accès discret et de la visibilité immédiate. Le taux retenu, ni symbolique ni confiscatoire, reflète une perte substantielle d’utilité, en continuité avec des pratiques indemnitaires observées pour des troubles persistants et objectivables.

B. Compensation légale et partage des dépens

Une fois les créances déterminées, la cour fait application du droit commun de l’extinction des obligations réciproques. Elle énonce, dans des termes généraux, la règle de droit applicable: “Par application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances.” La compensation opère de plein droit lorsque les conditions sont réunies; elle rationalise la liquidation des rapports locatifs, en évitant des paiements croisés.

La décision ordonne ensuite le partage des dépens, au regard de la succombance partagée. La motivation est nette et équilibrée: “Chacune des parties succombant partiellement en appel, il convient de partager les dépens par moitié entre chacune des parties.” Le refus d’allouer des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile maintient la stricte neutralité économique du contentieux, déjà apurée par la compensation.

La portée de l’arrêt excède l’espèce en rappelant la centralité de l’article 1719 du code civil pour les accessoires du local, dès lors qu’ils participent de l’usage normal convenu. L’assiette du loyer demeure un étalon indemnitaire opérant pour apprécier la dépréciation de jouissance, tandis que la compensation légale assure une clôture efficace des comptes locatifs.