Cour d’appel de Paris, le 5 septembre 2025, n°23/05382

Par un arrêt du 5 septembre 2025, la Cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1) statue sur une allégation de réticence dolosive lors d’une vente immobilière. Elle tranche un litige né d’une déclaration d’« absence de sinistre » insérée dans l’acte, malgré d’anciens mouvements de terrain reconnus en catastrophe naturelle.

Une maison a été vendue en 2014, l’acte comprenant une déclaration d’« absence de sinistre » et une clause relative à l’état des constructions. Un accord amiable de septembre 2014 a financé une étanchéité partielle du sous-sol, sans viser des désordres structurels imputés à des mouvements de terrain. En 2016, les acquéreurs constatent une fissure horizontale au mur enterré et font diligenter des expertises, lesquelles mettent en évidence d’anciens sinistres.

Par référé, une expertise judiciaire est ordonnée et menée jusqu’en 2020. Une assignation au fond suit en 2021; le tribunal judiciaire de Melun, le 14 février 2023, rejette toutes demandes indemnitaires. Les acquéreurs interjettent appel, soutenant un dol par réticence, les vendeurs opposant la transaction antérieure et l’absence d’intention de tromper.

La question portait sur la qualification d’une réticence dolosive en cas de non-divulgation d’un sinistre indemnisé et de travaux structurels significatifs. La cour l’admet, écarte l’effet exonératoire de la transaction cantonnée à un autre désordre, et indemnise les chefs de préjudice matériellement établis, tout en rejetant les demandes non imputées.

I. La réticence dolosive caractérisée

A. Principe et charge de la preuve

La cour fixe d’abord le cadre légal applicable à la vente conclue avant la réforme du droit des contrats. Elle rappelle le texte fondateur et sa rigueur probatoire. Elle cite ainsi: « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ».

Elle précise la portée du silence trompeur, conforme à une jurisprudence constante. Elle souligne que « Il est constant que le dol peut prendre la forme d’un silence lorsque le cocontractant s’est sciemment retenu de donner une information que l’autre partie ne pouvait connaître pour l’amener à contracter ; ».

La décision articule ensuite les éléments constitutifs exigés, en ciblant l’information déterminante. La formulation récapitulative retient notamment: « le vendeur n’en a pas sciemment informé les acquéreurs, ». L’exigence probatoire conjugue connaissance du vice, dissimulation volontaire et caractère déterminant pour consentir.

B. Application aux sinistres de catastrophe naturelle

La cour constate l’existence d’un sinistre antérieur indemnisé au titre d’une catastrophe naturelle et de travaux structurels de reprise en sous-œuvre. Elle relève une déclaration d’« absence de sinistre » insérée dans l’acte authentique, alors que l’information, essentielle, existait et devait être délivrée aux acquéreurs. La dissimulation a déterminé le consentement, au moins quant aux conditions de la vente.

La transaction conclue en 2014 ne protège pas les vendeurs, car elle visait une étanchéité locale sans lien avec les mouvements de terrain. La motivation est nette: « Il ne peut par ailleurs être valablement excipé par les vendeurs de la transaction signée avec les acquéreurs pour échapper à leur responsabilité dès lors que l’objet de cette transaction limité à la reprise partielle de l’étanchéité du mur du garage concerne un autre désordre étranger au mouvement de terrain lié à l’état de catastrophe naturelle qui est seul à l’origine de la fissuration horizontale du mur du garage. »

Cette articulation met en évidence le critère décisif de l’objet de la transaction, cantonnée, et l’inefficacité des clauses générales de style en présence d’une information déterminante tue. L’expertise judiciaire structure l’imputabilité en validant l’origine géotechnique des désordres.

II. Les effets et la portée

A. Délimitation des réparations et refus des demandes accessoires

La cour indemnise prioritairement la reprise structurelle du mur enterré, en intégrant l’actualisation et l’indexation adéquates. Elle ajoute les frais nécessaires d’études et de maîtrise d’œuvre, en cohérence avec l’office technique de l’expert. La motivation précise les postes techniques: « Il chiffre la phase d’étude et de consultation des entreprises à 2 400 euros TTC et la phase exécution avec suivi des travaux à 3 000 euros TTC. »

L’indemnisation du trouble de jouissance lié à l’indisponibilité temporaire du garage est admise, mais l’urgence n’était pas caractérisée durant l’expertise. La décision retient: « Il affirme qu’au vu des constatations effectuées le 23 mars 2017 et par la suite, compte tenu de l’absence de poussée sur les étais et d’infiltration dans le sous-sol sur cette période, il n’a pas été considéré de situation d’urgence. »

Les demandes non rattachées par l’expertise à la cause dolosive sont écartées, au premier rang desquelles le dallage. La motivation est explicite et circonscrit le périmètre du dommage réparable: « Ce faisant les désordres de fissuration du dallage objet du devis actualisé au 24 mai 2023 dont les appelants demandent réparation n’ont pas été examinés par l’expert et leur imputabilité au sinistre non déclaré n’est pas établie. » La cohérence indemnitaire s’impose également au rejet d’un cumul avec une prétendue perte de chance de contracter à meilleures conditions.

B. Portée pour la pratique des ventes et le contentieux des sinistres

L’arrêt renforce l’obligation d’information du vendeur sur les sinistres indemnisés et travaux structurels, en particulier en zone d’aléa retrait-gonflement des argiles. La déclaration d’« absence de sinistre » ne saurait neutraliser un antécédent indemnitaire pertinent, ni les travaux lourds consécutifs, dès lors que l’information est déterminante.

La décision éclaire l’articulation entre transaction et dol: une transaction d’objet limité ne purge pas la réticence relative à un autre désordre déterminant. Elle confirme, en outre, l’exigence probatoire: le dol « ne se présume pas et doit être prouvé », mais l’expertise judiciaire en fournit la charpente causale. L’arrêt offre ainsi un guide opératoire: informer loyalement, documenter les sinistres reconnus et les reprises structurelles, et, à défaut, s’exposer à une responsabilité pour réticence dolosive.