Cour d’appel de Pau, le 7 novembre 2019, n°23/02772

La Cour d’appel de Pau, 1re chambre, 24 juin 2025, statue sur l’indemnité d’occupation due après adjudication et sur ses accessoires. L’arrêt règle un contentieux né d’une licitation suivie d’une vente par adjudication, l’ancienne occupante ayant conservé la jouissance du bien jusqu’à son relogement.

Un immeuble d’habitation a été soumis à licitation par jugement du tribunal judiciaire de Dax du 7 novembre 2019. Adjugé le 22 octobre 2020, il a été acquis judiciairement; l’occupante s’y est maintenue jusqu’au 19 juin 2021 malgré l’effet translatif de la vente.

Le jugement d’adjudication a été signifié le 27 novembre 2020, après quoi une mise en demeure est intervenue le 22 juin 2021. Une assignation a suivi le 30 novembre 2021 pour indemnité d’occupation et dommages-intérêts liés au maintien dans les lieux. Par jugement du 5 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Dax a alloué 10 356 euros d’indemnité d’occupation et 1 000 euros au titre de l’article 700, déboutant pour le surplus. Appel principal de l’occupante, qui sollicite le rejet ou, subsidiairement, une valeur locative de 700 euros et des délais de paiement. Appel incident de l’adjudicataire, qui réclame 15 360 euros d’indemnité, 5 096,14 euros de dommages, et une indemnité procédurale en appel.

La question est double: l’exigibilité et l’assiette de l’indemnité d’occupation après adjudication, puis le cumul avec des préjudices annexes et des délais. La cour retient le principe, fixe la valeur locative à 900 euros, condamne à 7 140 euros, et rejette cumul et délais. L’analyse conduit d’abord au fondement et à l’exigibilité, ensuite à l’évaluation et aux accessoires de la dette.

I. Le fondement et l’exigibilité de l’indemnité d’occupation après adjudication

A. Transfert de propriété et perte du droit d’occupation

La solution s’ancre dans le double socle textuel et contractuel; l’article L. 322-13 dispose que «le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion». Le cahier des charges stipule expressément: «L’acquéreur sera propriétaire par le seul effet de la vente sauf exercice d’un droit de préemption». La cour en déduit que l’adjudicataire devient propriétaire au jour de l’adjudication, et que l’ancienne occupante perd tout droit d’usage. Le point de départ de l’indemnité se fixe ainsi au 22 octobre 2020, indépendamment de la date de signification du jugement.

B. Neutralité de la bonne foi de l’occupant

La motivation reprend une jurisprudence constante: «l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien». En cohérence avec Civ. 2e, 6 juin 2019, n° 18-12353, la bonne foi demeure indifférente à la dette née du maintien sans droit ni titre. Le maintien post-adjudication caractérise l’obligation de délivrance envers l’adjudicataire et justifie la contrepartie financière exigée. Reste à apprécier le quantum et la portée des prétentions pécuniaires connexes.

II. L’évaluation de la dette d’occupation et ses accessoires

A. Détermination de la valeur locative et méthode de calcul

La cour rappelle la spécificité de l’indemnité: «l’indemnité d’occupation s’apprécie, année par année, selon la valeur locative de l’immeuble, mais sans être égale à un véritable loyer». Elle retient 900 euros par mois, en considération du mauvais état, de l’humidité notable, de la surface et de la localisation du bien. La méthode intègre «la garantie que représente une indemnité d’occupation», par opposition aux aléas attachés à une véritable location. Toute majoration par coefficient est écartée; le calcul s’effectue pro rata temporis sur la période reconnue, pour un total de 7 140 euros.

B. Double emploi indemnitaire et refus des délais de paiement

Pour les loyers et le garde-meuble réclamés, la décision relève que l’indemnité «vise précisément à indemniser le propriétaire du préjudice subi à raison de la privation de l’usage». Le cumul revendiqué aboutirait à une double réparation; la demande est donc rejetée au regard du principe de réparation intégrale. Au titre de l’article 1343-5, il est rappelé: «Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues». La cour confronte les revenus inférieurs à mille euros, la charge locative, et la durée d’une procédure ouverte depuis 2019. Elle constate que des mensualités de trois cents euros seraient intenables et que les démarches de relogement ont été tardives au regard du calendrier. Dans cette balance des intérêts, les délais sont refusés, afin de préserver l’effectivité de la créance d’occupation et l’autorité de l’adjudication.