Par un arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 9 septembre 2025 (1re chambre B, n° RG 22/06212), les juges tranchent un différend de voisinage portant sur la nature et l’entretien d’un mur séparatif. Deux fonds contigus sont divisés par un ouvrage ancien, dont l’inclinaison et l’état préoccupant nourrissent une contestation quant à sa propriété et aux charges qui en découlent.
Le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, le 27 avril 2022, avait débouté les demandes principales et reconventionnelles. En appel, l’appelant sollicite l’infirmation, des travaux de démolition ou de réfection, et, subsidiairement, une expertise judiciaire pour caractériser la nature et l’état du mur. Les intimés invoquent la présomption de mitoyenneté, contestent la force probante de pièces unilatérales et réclament réparation de prétendus dommages aux pignons.
La question porte d’abord sur la qualification de l’ouvrage, au regard des présomptions et marques de non-mitoyenneté, ainsi que des éléments techniques versés. Elle concerne ensuite la caractérisation d’un trouble anormal du voisinage fondé sur un risque d’effondrement, et l’adéquation des mesures ordonnées.
La cour retient le caractère privatif du mur au bénéfice des propriétaires riverains et refuse la démolition immédiate, en imposant toutefois des travaux de sécurisation sous délai. Elle alloue une indemnité de 1 000 euros et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tout en confirmant le rejet des demandes reconventionnelles.
I. La qualification privative du mur séparatif
A. La présomption de mitoyenneté et sa réfutation probatoire
La cour rappelle le principe selon lequel, « dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation […] est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ». Elle précise encore que « la charge de la preuve de la non‑mitoyenneté pèse alors sur celui qui conteste la communauté du mur », solution fidèle à l’économie de l’article 653 du code civil. Sont rappelées les marques de non‑mitoyenneté prévues par l’article 654, relatives à la sommité, au chaperon ou aux corbeaux.
Les premiers juges avaient écarté la qualification en raison de l’insuffisance d’un seul document unilatéral. La cour relève ce constat, en notant que « sans chercher à qualifier le mur litigieux, les premiers juges ont rejeté les demandes […] comme étant fondées sur un seul document, établi de façon non contradictoire ». L’angle du contrôle probatoire se déplace alors vers la combinaison d’indices matériels et de mesures techniques complémentaires.
La juridiction d’appel admet l’examen de pièces non judiciaires, dès lors qu’elles sont régulièrement communiquées et débattues. Elle énonce que « [c]ertes, si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties ». Après critique de la pièce principale, la cour observe l’existence de relevés et constats additionnels et considère qu’« [e]lles peuvent donc être examinées par la cour, avec toute la circonspection requise ».
B. Le rôle des éléments techniques corroborés et le contrôle du contradictoire
Le standard probatoire retenu s’inscrit dans une ligne validée par la jurisprudence de la Cour de cassation. D’une part, « un rapport d’expertise […] s’il était corroboré par d’autres éléments de preuve, peut fonder la décision du juge » (Civ. 2e, 7 septembre 2017, n° 16‑15.531). D’autre part, « [l]e juge peut se baser sur tout élément de preuve pour constater la limite divisoire […] et se prononcer sur le caractère non‑mitoyen d’un mur séparatif » (Civ. 3e, 13 février 1970, n° 68‑13.444). Le contrôle du contradictoire s’effectue ex post, par la discussion des pièces et l’appréciation globale de leur force.
Dans ce cadre, la réunion de bornage convoquée, bien qu’inachevée, appuie des plans antérieurs et situe l’ouvrage du côté des intimés. Des renforts et ferraillages visibles, répertoriés par constat, alimentent le faisceau d’indices. La cour souligne que ces constatations « constituent autant d’éléments complémentaires militant pour la nature privative du mur ». L’articulation de ces sources, sous le regard de la contradiction, permet de lever la présomption de l’article 653.
La qualification privative s’impose ainsi, au terme d’un raisonnement qui croise indices matériels et documents techniques, sans ériger la mesure d’instruction en préalable indispensable. La solution circonscrit correctement la portée d’unilatéralité, tout en préservant la nécessité d’une corroboration suffisante.
II. Le trouble anormal du voisinage et l’économie des mesures
A. La caractérisation du risque et l’appréciation in concreto
En second lieu, la cour replace le litige dans le régime autonome du voisinage. Elle observe que « [l]a théorie moderne du trouble anormal du voisinage doit être regardée […] comme un régime spécial de responsabilité civile de plein droit ». Le dommage doit dépasser les inconvénients normaux, selon une appréciation concrète. C’est pourquoi « [i]l appartient au demandeur de démontrer le caractère excessif de l’inconvénient ou de la nuisance ».
L’instruction révèle un risque certain. Les constatations retiennent que « la partie haute du mur est fragilisée et menace de s’effondrer », avec des fissures, joints décroché et désordres visibles. La cour en déduit que « [s]ans forcément nécessiter une démolition, l’état du mur est tel qu’il présente un risque incontestable d’effondrement ». L’atteinte à la jouissance est avérée et entrave l’usage normal du fonds voisin.
La conséquence normative découle logiquement de ces énonciations. La juridiction conclut que « [l]e trouble anormal du voisinage est dès lors constitué ». L’analyse demeure mesurée, en identifiant une nuisance non ordinaire et en calibrant la réponse à l’aune du risque et des circonstances locales.
B. Les remèdes proportionnés et les accessoires de la condamnation
La cour privilégie une obligation de faire, dans un délai de six mois, afin de restaurer la sécurité et la stabilité de l’ouvrage. Le refus d’ordonner la démolition immédiate manifeste une prudence conforme au principe de proportionnalité. La voie de l’astreinte est différée, au profit d’un contrôle par le juge de l’exécution si nécessaire, ce qui incite à une exécution spontanée. La motivation relève, sobrement, une « situation qui empêche [le voisin] d’en jouir sereinement », justifiant les mesures de remise en état.
L’indemnisation reste modérée, à hauteur de 1 000 euros, pour les préjudices de jouissance et visuel. La cour précise que « [s]’ils existent, ils doivent toutefois être considérablement relativisés, de sorte qu’“une somme de 1.000 € suffira à les compenser” ». Les frais irrépétibles incluent les dépenses exposées pour étayer le dossier, sans méconnaître la définition stricte des dépens. Les demandes reconventionnelles, insuffisamment étayées, demeurent justement écartées.
Cette solution concilie l’exigence de sécurité des fonds avec la liberté de bâtir, en privilégiant la réparation utile plutôt que la sanction démolitoire. Elle confirme une ligne jurisprudentielle stable sur la preuve du trouble et rappelle, utilement, que la combinaison d’éléments techniques contradictoirement débattus peut, sans expertise judiciaire préalable, emporter la qualification de l’ouvrage et fonder la responsabilité.
