Encadrement des loyers à Paris : amendes administratives, sanctions civiles renforcées et risques pour le bailleur indélicat

À Paris, le bailleur qui dépasse le loyer de référence majoré ne risque plus seulement une action civile en restitution du trop-perçu. Depuis la loi du 23 novembre 2018, le préfet peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. À cette sanction administrative s’ajoute une mécanique civile désormais bien établie devant les juges parisiens : annulation du complément de loyer, restitution rétroactive des sommes versées et condamnation aux frais. Lorsque la pratique du bailleur s’accompagne d’une location en meublé touristique non autorisée, l’amende civile prévue par le code de la construction et de l’habitation peut atteindre 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

L’addition de ces sanctions modifie l’équation économique du bailleur tenté de contourner l’encadrement. Cet article récapitule les risques cumulés dans un dossier parisien, en s’appuyant sur la jurisprudence récente du tribunal judiciaire de Paris et de la cour d’appel de Paris, et sur les textes applicables.

I. La sanction administrative du préfet : un dispositif désormais opérationnel

L’article 140 VII de la loi du 23 novembre 2018 a créé une procédure administrative de mise en demeure et de sanction pécuniaire qui complète le contentieux civil. Lorsque le préfet, saisi par le locataire ou par tout tiers intéressé, constate que le bailleur ne respecte pas le plafond du loyer de référence majoré, il met en demeure le bailleur de régulariser le contrat dans un délai qu’il fixe.

À l’expiration du délai, si la régularisation n’est pas intervenue, le préfet peut prononcer une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. La sanction est cumulative avec la condamnation civile prononcée par le juge des contentieux de la protection. Elle est exécutoire selon les règles du droit public ; son recouvrement passe par le comptable public et son recours par le tribunal administratif.

L’efficacité du dispositif tient au fait qu’il ne suppose pas l’initiative du locataire pour saisir un juge. La direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) reçoit les signalements, instruit le dossier et porte le constat au préfet. Le bailleur en conflit avec le locataire prend ainsi le risque de voir son adversaire ouvrir un second front administratif, parallèle à l’instance civile.

La pratique parisienne, encore mesurée, s’est accélérée depuis 2024. Les services de la DRIHL ont systématisé les signalements à partir des plateformes en ligne et des signalements de l’observatoire local des loyers. Les bailleurs qui pratiquent un dépassement notable, surtout en complément de loyer, sont aujourd’hui exposés à une notification préfectorale dans les semaines suivant la conclusion du bail.

II. Les sanctions civiles : annulation, restitution et frais

A. L’annulation du complément de loyer et la rétroactivité

Le tribunal judiciaire de Paris a publié, le 26 mars 2026, un jugement particulièrement clair sur la sanction civile du complément de loyer injustifié. Le bail prévoyait un loyer de base de 1 503,62 euros et un complément de loyer de 356,38 euros, soit un loyer total de près de 1 990 euros. Le bailleur invoquait sept caractéristiques : balcon plein sud, normes d’accessibilité, digicode et visiophone, fibre, double vitrage, chauffage individuel, sol pierre et béton poli, vaste cave avec ascenseur sécurisé, et performance énergétique supérieure à la loi ALUR.

Le juge a annulé le complément de loyer dans son intégralité et condamné la SCI bailleresse à rembourser les sommes versées sur seize mois, soit 5 702,08 euros, en application d’une grille très exigeante : « pour appliquer un complément de loyer, le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes : ne pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence majoré correspondant au logement (ce qui exclut notamment l’époque de construction du logement), être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. C’est le cas, par exemple, pour une vue directe sur un monument historique, des prestations complémentaires (parking, cave, garage à vélo, terrasse, balcon, jardin, équipements spéciaux, prestations rares et remarquables…). Il s’agit donc d’éléments structurels, objectivables et de nature à perdurer. »¹

La motivation parisienne sur la performance énergétique est devenue un standard : « la performance énergétique du logement n’est pas de nature à constituer une caractéristique exceptionnelle au sens des dispositions précitées, d’abord, en ce qu’elle est déjà prise en compte dans la détermination du loyer de référence. Ensuite, et au surplus, admettre qu’une bonne isolation thermique liée à un diagnostic de performance énergétique satisfaisant (classe C) constitue une caractéristique exceptionnelle conduirait à inverser l’esprit de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite “Loi Climat et Résilience” qui tend à renforcer les exigences en la matière. »¹

La cour d’appel de Paris confirme cette ligne. Dans un arrêt du 6 février 2025, elle a confirmé l’annulation d’un complément de loyer de 760 euros par mois, en relevant que « la SCI bailleresse, sur laquelle repose la charge de la preuve en vertu de l’article 140 de la loi [Localité 21] précité, ne démontre pas par les pièces produites que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant un complément de loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie située dans le même secteur géographique, aucun élément comparatif n’étant produit. »²

L’annulation produit ses effets à compter de la prise d’effet du bail. Le calcul du trop-perçu se fait période par période, en fonction des arrêtés préfectoraux successifs. Le juge fixe un montant en principal, qu’il assortit des intérêts au taux légal à compter du jugement.

B. Les frais et la condamnation publique

La condamnation aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’ajoute systématiquement à la restitution. Le jugement du 26 mars 2026 a alloué 800 euros au locataire ; l’arrêt de la cour d’appel du 6 février 2025 ajoute 2 000 euros au titre de l’article 700 en appel et impose la totalité des dépens à la SCI¹².

Au-delà de ces frais, la décision publiée constitue un signal pour les autres locataires de l’immeuble. Lorsqu’une SCI est condamnée pour un complément de loyer indu, les baux des autres lots sont susceptibles d’être contestés à leur tour. Dans des immeubles de gros propriétaires, l’effet boule de neige est immédiat : un jugement public, accessible sur Judilibre, devient une matrice de plaintes pour les locataires informés.

Le contentieux n’est pas un simple aléa économique. Lorsque le bailleur méconnaît la grille parisienne, il s’expose à une condamnation patrimoniale qui dépasse souvent la marge réalisée par le complément, intérêts et frais compris. La rationalité financière commande désormais, à Paris, d’aligner la pratique sur les barèmes préfectoraux et de réserver le complément de loyer aux situations objectivement exceptionnelles.

C. La restitution après la fin du bail

L’ancien locataire conserve son action après la restitution des clés. Le tribunal de Paris l’a confirmé le 15 janvier 2025 : « Aucun texte n’interdisant aux locataires de demander le remboursement du trop-perçu de loyers sur le fondement de la loi du 23 novembre 2018 après la fin du bail, la demande présentée de ce chef par Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] sera par conséquent déclarée recevable. »³

La règle complique la pratique du bailleur. Le départ du locataire ne purge pas le risque. Tant que la prescription triennale n’est pas acquise, l’ancien locataire peut introduire une demande en restitution. Le solde du dépôt de garantie ou un échange amiable au moment de l’état des lieux ne valent pas renonciation : la renonciation doit être expresse, certaine, non équivoque et postérieure à la naissance du droit³. Un mail proposant une régularisation de loyer ne suffit pas.

III. Le risque cumulé en location meublée touristique

A. L’amende civile pour changement d’usage non autorisé

À Paris, la mise en location courte durée d’un local d’habitation suppose une autorisation de changement d’usage en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. À défaut, le bailleur s’expose à une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local irrégulièrement transformé, sur le fondement de l’article L. 651-2 du même code.

Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 7 mai 2024, a condamné une SARL à 13 000 euros d’amende civile pour avoir loué en meublé touristique un appartement parisien sans autorisation préalable, du mois d’août 2018 au mois d’août 2019, sur la base du constat de 143 commentaires sur la plateforme et d’un loyer moyen de 300 euros la nuit. Le juge motive : « il ressort du constat de location touristique et des commentaires des locataires de passage, que la SARL LA SOCIETE DU TRESOR a proposé à la location le local en cause du mois d’août 2018 au mois d’août 2019, soit sur une période d’un an. Le relevé de nuitées fait état de 120 nuitées en 2018 et de 242 nuitées en 2019, le relevé de l’année 2019 ne permettant toutefois pas d’établir avec exactitude le nombre de nuitées pour la période du 1er janvier au 31 août 2019, période où il n’est pas démontré l’occupation à titre de résidence principale. »⁴

La sanction est calibrée en fonction de la durée, du profit, du nombre de nuitées et de la coopération du bailleur avec la ville de Paris. Le juge a retenu que « le montant pratiqué à la nuitée est objectivement supérieur au marché locatif tel qu’il existait en 2018 et 2019 et la mise en location touristique a nécessairement généré, pour la propriétaire, un revenu substantiel »⁴. La sanction publique reflète le bénéfice indu obtenu par contournement du dispositif.

B. L’articulation avec l’encadrement

Le détournement vers la location meublée touristique vise souvent à compenser le plafonnement du loyer. Le bailleur qui ne peut plus pratiquer un loyer libre via le bail d’habitation classique se reporte sur Airbnb ou des plateformes équivalentes. Le mécanisme est cher payé : à l’amende administrative préfectorale pour dépassement éventuel du loyer de référence sur les périodes de location classique, s’ajoutent l’amende civile pour changement d’usage non autorisé et la perte du revenu au-delà de la limite de 120 jours par an pour la résidence principale louée à titre touristique.

Le tribunal de Paris, dans sa décision du 7 mai 2024, distingue clairement les deux régimes. Pour la période où la résidence principale n’est pas démontrée, l’amende civile s’applique sans qu’il soit nécessaire d’établir un dépassement de loyer. La structure de la sanction repose sur la qualification de changement d’usage et non sur la qualification du loyer pratiqué : « Seul le propriétaire d’un bien immobilier a qualité pour solliciter l’autorisation de changement d’usage et ne peut reporter sur le locataire l’obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d’affectation. »⁴

Le bailleur indélicat affronte donc une superposition de régimes répressifs distincts. Le préfet sanctionne le dépassement du loyer de référence majoré en location classique. La ville de Paris sanctionne le changement d’usage non autorisé en location courte durée. Les juges civils condamnent le complément de loyer injustifié et la mise en location à titre de résidence secondaire au-delà des 120 jours autorisés.

C. Les risques pénaux complémentaires

Au-delà des amendes civiles et administratives, certaines pratiques exposent le bailleur à des qualifications pénales. La mention erronée du loyer de référence dans le bail, lorsqu’elle est délibérée, peut être qualifiée de faux ou d’usage de faux par le ministère public, dans les conditions des articles 441-1 du code pénal. Lorsque le bailleur dissimule l’existence d’arrêtés préfectoraux ou la qualification du logement pour obtenir le consentement du locataire à un loyer supérieur, l’escroquerie au sens de l’article 313-1 du code pénal peut être caractérisée. La preuve est exigeante mais la qualification reste possible.

Le bailleur professionnel doit aussi s’inquiéter de l’éventuelle qualification de pratiques commerciales trompeuses au sens du code de la consommation, lorsque l’annonce immobilière dissimule le plafonnement applicable ou présente le complément de loyer comme imposé par la loi. Le ministère de l’Économie a sanctionné, en 2024 et 2025, plusieurs agences immobilières pour annonces non conformes au régime parisien, par l’intermédiaire de la DGCCRF.

Les pratiques relevant du droit pénal des affaires nécessitent une défense spécialisée, qu’il s’agisse de la garde à vue d’un dirigeant convoqué à la suite d’un signalement de la DGCCRF, d’une convocation devant le tribunal correctionnel ou d’une instruction sur des faits complexes. Pour les dossiers civils articulés sur l’encadrement des loyers, l’analyse civile complète est exposée dans notre étude principale en droit immobilier sur kohenavocats.fr.

IV. Les ressources et la stratégie de défense du bailleur

A. La régularisation préventive

La meilleure défense du bailleur se construit en amont. La rédaction du bail doit reproduire les loyers de référence et le complément éventuel, accompagnée des justifications objectivables. La photographie des prestations exceptionnelles, la production d’éléments comparatifs avec d’autres logements et la mention claire du barème préfectoral sont indispensables.

En cas de dépassement constaté, la régularisation amiable précoce permet d’éviter la condamnation. Le bailleur qui propose un avenant ramenant le loyer au plafond et restituant le trop-perçu désamorce l’essentiel du contentieux. La transaction doit être écrite, datée, signée et accompagnée d’un règlement effectif. Elle ne dispense pas du risque d’amende administrative, mais elle supprime la condamnation civile et limite la condamnation aux frais.

Le bailleur professionnel dispose d’une autre ressource : la révision systématique du portefeuille à chaque arrêté préfectoral annuel. La mise à jour des barèmes au 1er juillet de chaque année permet d’identifier les baux susceptibles d’être contestés et de prendre des mesures correctives proactives. Le coût marginal de cette révision est faible au regard de l’enjeu pour les portefeuilles importants.

B. La défense en cas de saisine de la commission

Lorsque la commission départementale de conciliation est saisie, le bailleur doit se présenter ou se faire représenter. Le silence ou l’absence à la séance se traduit presque toujours par un avis défavorable, repris ensuite par le juge. La cour d’appel de Paris l’a illustré le 6 février 2025 : le conseil commun de la SCI bailleresse et de son administrateur de biens avait choisi de ne pas se présenter et de contester par écrit la saisine. La cour a confirmé que « la commission a procédé à la convocation de la SARL D. Degueldre Gestion, laquelle avait l’obligation, en tant que mandataire, d’en informer la SCI bailleresse, sa mandante. Leur conseil commun a fait le choix, non de les représenter devant la commission conformément aux dispositions de l’article 7 précité, mais d’adresser un courrier relatif à la tardiveté de la saisine de la commission, qui n’avait pas à être pris en considération au regard de la procédure applicable devant ladite commission. »²

La présence à la commission permet de discuter les caractéristiques retenues, de produire des éléments comparatifs et de tenter une conciliation chiffrée. Elle ne lie pas le juge, mais elle informe le tribunal et donne au bailleur la possibilité d’éviter une condamnation publique.

C. La gestion du contentieux contradictoire

Devant le juge des contentieux de la protection, la défense du bailleur repose sur quatre axes. Le premier consiste à contester la recevabilité, lorsque les délais ou les formes prescrits par l’article 140 VI n’ont pas été respectés au renouvellement. Le tribunal de Paris l’a admis le 26 juin 2025 et écarté la demande de la locataire pour saisine tardive de la commission⁵. Le deuxième axe vise la prescription, lorsque l’action porte sur des mensualités antérieures à trois ans à compter de la signature du bail. Le troisième axe consiste à produire des éléments comparatifs probants, ce que les juges parisiens exigent pour valider le complément de loyer. Le quatrième axe consiste à proposer une transaction, qui peut intervenir jusqu’à l’audience.

La stratégie défensive doit être réfléchie dès la réception de l’avis de la commission ou de la mise en demeure du locataire. La gestion en urgence, à la veille de l’audience, conduit presque toujours à une condamnation aggravée par l’absence de pièces comparatives.

Conclusion

L’addition des sanctions transforme l’équation du bailleur indélicat à Paris. La condamnation civile à restitution et frais constitue le risque immédiat ; la sanction administrative préfectorale pèse en parallèle ; la sanction du changement d’usage non autorisé peut atteindre 50 000 euros par local. Lorsque la pratique s’inscrit dans une stratégie commerciale délibérée, des qualifications pénales peuvent compléter la sanction.

Le bailleur professionnel comme le particulier ont intérêt à aligner la pratique sur les barèmes préfectoraux, à documenter rigoureusement tout complément de loyer et à préparer un dossier comparatif crédible avant la rédaction du bail. Le locataire bénéficie d’un dispositif désormais opérationnel, multipliant les voies de recours et les sanctions. La vigilance s’impose des deux côtés.

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