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Le tribunal de proximité de Pantin, par une ordonnance de référé du 8 janvier 2026, s’est prononcé sur une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Un bailleur social avait assigné son locataire après un commandement de payer resté infructueux, sollicitant l’expulsion et le paiement de l’arriéré. Le locataire, comparant en personne, ne contestait pas la dette mais sollicitait des délais de paiement suspensifs. La question de droit centrale portait sur la loi applicable au délai de la clause résolutoire, entre la version antérieure et postérieure à la réforme du 27 juillet 2023. Le juge a constaté la résiliation du bail au 20 novembre 2024 tout en suspendant ses effets par l’octroi de délais de paiement.
I. L’application de la clause résolutoire contractuelle antérieure à la réforme
Le juge a écarté l’application immédiate de la loi nouvelle au profit de la clause contractuelle. Il a rappelé que la loi du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire imposant son application aux contrats en cours. Il a estimé que les principes de sécurité juridique et de liberté contractuelle commandent de respecter la volonté des parties exprimée dans le bail. En l’espèce, la clause prévoyait un délai de deux mois pour apurer la dette, conformément à l’article 24 ancien. Le tribunal a souligné que ce délai est plus favorable au locataire que le nouveau délai de six semaines. Il a également relevé qu’un commandement mentionnant un délai de six semaines tout en reproduisant une clause de deux mois induirait le locataire en erreur. La valeur de cette solution est d’affirmer la primauté de la loi contractuelle en l’absence de volonté claire du législateur. La portée est majeure car elle s’appuie sur un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 pour protéger les stipulations antérieures.
II. L’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire
Le juge a accordé au locataire des délais de paiement pour apurer la dette résiduelle de 193,72 euros. Il a constaté que le locataire avait repris le paiement du loyer courant et était en mesure de verser 95 euros mensuels supplémentaires. Cette décision s’inscrit dans le cadre de l’article 24 V de la loi de 1989 qui permet de suspendre les effets de la clause résolutoire. Le tribunal a ainsi conditionné la résiliation définitive au respect d’un échéancier de deux mensualités. La valeur de cette solution est de privilégier le maintien dans les lieux du locataire de bonne foi. La portée est double : elle offre une seconde chance au débiteur tout en préservant les intérêts du bailleur par une clause de déchéance du terme. Le juge a également débouté le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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