Tribunal judiciaire de Bobigny, le 8 janvier 2026, n°25/01962

Le tribunal de proximité de Pantin, par une ordonnance de référé du 8 janvier 2026, s’est prononcé sur une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Un bailleur social avait assigné son locataire après un commandement de payer resté infructueux, sollicitant l’expulsion et le paiement de l’arriéré. Le locataire, comparant en personne, ne contestait pas la dette mais sollicitait des délais de paiement suspensifs. La question de droit centrale portait sur la loi applicable au délai de la clause résolutoire, entre la version antérieure et postérieure à la réforme du 27 juillet 2023. Le juge a constaté la résiliation du bail au 20 novembre 2024 tout en suspendant ses effets par l’octroi de délais de paiement.

I. L’application de la clause résolutoire contractuelle antérieure à la réforme

Le juge a écarté l’application immédiate de la loi nouvelle au profit de la clause contractuelle. Il a rappelé que la loi du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire imposant son application aux contrats en cours. Il a estimé que les principes de sécurité juridique et de liberté contractuelle commandent de respecter la volonté des parties exprimée dans le bail. En l’espèce, la clause prévoyait un délai de deux mois pour apurer la dette, conformément à l’article 24 ancien. Le tribunal a souligné que ce délai est plus favorable au locataire que le nouveau délai de six semaines. Il a également relevé qu’un commandement mentionnant un délai de six semaines tout en reproduisant une clause de deux mois induirait le locataire en erreur. La valeur de cette solution est d’affirmer la primauté de la loi contractuelle en l’absence de volonté claire du législateur. La portée est majeure car elle s’appuie sur un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 pour protéger les stipulations antérieures.

II. L’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

Le juge a accordé au locataire des délais de paiement pour apurer la dette résiduelle de 193,72 euros. Il a constaté que le locataire avait repris le paiement du loyer courant et était en mesure de verser 95 euros mensuels supplémentaires. Cette décision s’inscrit dans le cadre de l’article 24 V de la loi de 1989 qui permet de suspendre les effets de la clause résolutoire. Le tribunal a ainsi conditionné la résiliation définitive au respect d’un échéancier de deux mensualités. La valeur de cette solution est de privilégier le maintien dans les lieux du locataire de bonne foi. La portée est double : elle offre une seconde chance au débiteur tout en préservant les intérêts du bailleur par une clause de déchéance du terme. Le juge a également débouté le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.