Le tribunal judiciaire de Draguignan, dans un jugement du 22 janvier 2026, statue sur une demande en paiement de charges de copropriété. Un syndicat de copropriétaires assigne une société civile immobilière débitrice et le notaire chargé de la vente d’un lot. Le demandeur réclame le paiement des charges impayées, des dommages et intérêts, et la validation d’une opposition notifiée au notaire. Les défendeurs, non constitués, ne comparaissent pas. La question centrale porte sur le montant des charges exigibles et la compétence du juge pour valider l’opposition. Le tribunal condamne la société débitrice à une somme réduite et déboute le syndicat de ses autres demandes.
La recevabilité des pièces transmises après la clôture des débats est d’abord examinée. Le juge rappelle que les éléments communiqués le 17 novembre 2025, soit après l’ordonnance de clôture du 10 février 2025, sont irrecevables. Il précise que «ces éléments ont été transmis après la clôture de la procédure prononcée le 10 février 2025 et ne sont ainsi pas recevables par application de l’article 802 du code de procédure civile» (Motifs). Cette solution illustre le strict respect des règles de procédure civile, garantissant la loyauté des débats. Elle a valeur d’avertissement pour les parties sur la nécessité de conclure avant la clôture, sauf exceptions limitées. Sa portée est donc pédagogique, rappelant la rigueur procédurale imposée aux justiciables.
Le tribunal fixe ensuite la créance de charges à 7629,21 euros, après avoir écarté certains frais de recouvrement. Il estime que «la relance à hauteur de 44 euros le 28 février 2024, les frais de suivi de dossier recouvrement (149 euros le 5 janvier 2024, 298 euros le 2 février 2024) et de remise du dossier à l’avocat (384 euros le 20 août 2024) ne sauraient constituer des frais de recouvrement strictement nécessaires» (Motifs). Ce faisant, le juge fait une application stricte de l’article 10-1 de la loi de 1965, qui n’impute au copropriétaire que les frais indispensables. La décision précise la notion de nécessité, en excluant les frais de gestion courante du syndic. Elle offre ainsi une protection au débiteur contre des majorations abusives, tout en maintenant le principe de la contribution aux charges.
Quant à la demande de dommages et intérêts, le tribunal la rejette faute de preuve de la mauvaise foi. Il constate que «la mauvaise foi de la défenderesse dans la carence de paiement de la défenderesse n’est établie par aucun élément particulier, autre que le défaut de paiement» (Motifs). Cette solution rappelle que le simple retard ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi exigée par l’article 1231-6 du code civil. Le juge exige un comportement distinct, comme un refus délibéré de coopérer. La portée de cette position est de limiter les demandes accessoires automatiques, incitant le créancier à démontrer un préjudice spécifique. Elle confirme la séparation entre l’intérêt moratoire et les dommages-intérêts complémentaires.
Enfin, le tribunal se déclare incompétent pour valider l’opposition formée entre les mains du notaire. Il souligne que «la présente juridiction, non saisie d’une demande de mainlevée de l’opposition, n’a aucune compétence pour se substituer au notaire et valider cette opposition» (Motifs). Cette décision respecte strictement le mécanisme de l’article 20 de la loi de 1965, qui confie au notaire le pouvoir de libérer les fonds sauf contestation judiciaire. Le juge ne peut donc pas ordonner le versement des fonds à la place du notaire. Cette solution a une portée pratique importante, en rappelant le rôle spécifique du notaire dans la vente immobilière. Elle évite que le tribunal ne se prononce sur une opposition non contestée, préservant ainsi l’équilibre entre les parties.
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 802 du Code de procédure civile En vigueur
Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.
Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
