Le tribunal judiciaire de Grasse, dans un jugement du 5 janvier 2026, a condamné une société acquéreuse de lots à payer des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires réclamait le paiement d’un arriéré après l’approbation des comptes. La défenderesse contestait l’imputabilité de charges antérieures à son acquisition, estimant que le syndic ne justifiait pas son décompte. La question centrale portait sur la charge des régularisations de comptes approuvées après la vente. Le tribunal a fait droit à la demande principale du syndicat, tout en réduisant les frais de recouvrement.
I. L’imputabilité des charges à l’acquéreur après approbation des comptes
Le tribunal a appliqué les dispositions du décret du 17 mars 1967 pour déterminer le débiteur des charges. Il a jugé que les régularisations de charges pour l’exercice 2018/2019 étaient exigibles après la vente. En effet, «le moins perçu sur provision révélé par l’approbation des comptes est à la charge de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes» (motifs, article 6-2, 3° du décret). La date d’exigibilité, et non l’exercice comptable, est donc le critère déterminant.
La valeur de cette solution est de clarifier la règle d’imputation des charges en cas de mutation. Elle confirme que l’acquéreur supporte les régularisations approuvées après son entrée en jouissance, même si les dépenses sont antérieures. La portée de cette décision est de rappeler que les conventions entre vendeur et acquéreur sont inopposables au syndicat. Le tribunal a ainsi écarté l’argument de la défenderesse tiré de l’état daté, non produit aux débats.
II. Le contrôle des frais de recouvrement et la condamnation pour résistance abusive
Le tribunal a opéré une distinction stricte entre les frais nécessaires et les frais de gestion courante. Il a retenu seulement la mise en demeure et la sommation de payer, soit 208,15 euros. En revanche, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ont été écartés comme non nécessaires. Le juge a ainsi appliqué une interprétation restrictive de l’article 10-1 de la loi de 1965, réduisant la créance de 519,55 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts, le tribunal a caractérisé une faute de la défenderesse. Il a relevé que «les impayés de charges sont récurrents et anciens, de telle sorte que la dette est aujourd’hui particulièrement importante» (motifs). Cette attitude, constitutive d’une mauvaise foi, a justifié l’octroi de 1 000 euros. La portée de cette condamnation est de sanctionner les comportements dilatoires qui perturbent la trésorerie de la copropriété.
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
