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Le jugement réputé contradictoire rendu le 4 février 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux statue sur une demande d’acquisition de clause résolutoire pour impayés locatifs. Un bailleur, ayant acquis un immeuble par vente, a assigné son locataire défaillant après un commandement de payer demeuré infructueux. La question centrale portait sur le délai applicable à la clause résolutoire et sur la recevabilité des frais de recouvrement dans la dette locative. Le juge a constaté la résiliation du bail au 21 mai 2025 et condamné le locataire au paiement de 3 130,45 euros.
La recevabilité de l’action du bailleur est d’abord confirmée par le respect des formalités précontentieuses. Le juge vérifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Il constate également la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant l’assignation, comme l’exige l’article 24 II de la même loi. Ces conditions procédurales étant remplies, l’action est déclarée recevable.
Sur le fond, la décision écarte l’application du nouveau délai légal de six semaines au profit du délai contractuel de deux mois. Le juge rappelle que le bail a été conclu le 27 octobre 2018, antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, et que ce texte ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours. Il retient donc le délai de deux mois stipulé à l’article 8 du contrat, constatant que le commandement du 20 mars 2025 est resté infructueux au-delà de cette échéance. La clause résolutoire est ainsi acquise au 21 mai 2025.
Le juge opère ensuite un contrôle rigoureux du montant de la créance locative en retranchant les frais de recouvrement. Il applique l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989, qui répute non écrite toute clause mettant à la charge du locataire les frais de relance ou de procédure. Le décompte actualisé du bailleur incluant des frais d’huissier de 474,48 euros, le magistrat les écarte et fixe la dette à 3 130,45 euros. Cette solution consacre la protection du locataire contre des frais excessifs et précise le périmètre de la créance justiciable.
La portée de l’arrêt est double. D’une part, il affirme la primauté de la loi en vigueur au jour de la conclusion du contrat pour déterminer le délai de la clause résolutoire, rejetant l’application rétroactive des délais plus courts. D’autre part, il rappelle avec fermeté que les frais de recouvrement amiable ou contentieux ne peuvent être intégrés à la dette locative. Cette décision sécurise les bailleurs sur la nécessité de respecter les formalités préalables et protège les locataires contre des majorations abusives.
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