Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu une ordonnance de référé le 15 janvier 2026. Des bailleurs ont assigné leur locataire en expulsion après un congé pour reprise au profit de leur petite-fille, le locataire formant des demandes reconventionnelles en répétition de loyer indu. La question de droit portait sur la compétence du juge des référés pour trancher un litige marqué par des contestations sérieuses. Le juge a constaté l’existence de contestations sérieuses et dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes.
La forclusion de l’action en diminution de loyer est retenue par le juge. Le locataire devait proposer un nouveau loyer au moins cinq mois avant le terme du contrat renouvelé au 30 avril 2025. Faute de proposition avant le 30 novembre 2024, le contrat a été reconduit aux conditions antérieures. Le juge déclare donc le locataire irrecevable en sa demande de répétition de l’indu pour ce motif. Cette solution rappelle le strict respect des délais prévus par l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018. Elle souligne que la forclusion constitue une fin de non-recevoir opposable même en référé.
La prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est écartée pour la demande reconventionnelle. Le juge considère que la demande en répétition de l’indu ne tend pas à faire rejeter l’expulsion. Elle ne constitue donc pas une défense au fond pouvant être proposée en tout état de cause. L’action du locataire est prescrite pour les loyers antérieurs au 9 octobre 2022 mais subsiste pour la période postérieure. Cette distinction opère un rappel utile sur la nature des moyens de défense au sens des articles 71 et 72 du code de procédure civile.
Le juge constate une contestation sérieuse sur la validité du congé pour reprise. Le motif invoqué dans le congé, l’acquisition d’indépendance de la bénéficiaire, diffère de celui présenté à l’audience, ses études en région parisienne. Le juge relève que la prise d’effet du congé en pleine année universitaire interroge sur son sérieux. Il estime que vérifier la validité du congé n’est pas le rôle du juge des référés. Cette position illustre la limite des pouvoirs du juge de l’évidence face à un acte juridique contesté.
Le trouble de jouissance invoqué par le locataire constitue également une contestation sérieuse. Les pièces démontrent l’existence d’un lavabo fissuré et d’un système de chauffage déficient, mais l’ampleur du préjudice est discutée. Le juge relève que des éclaircissements sont nécessaires sur la privation de jouissance alléguée. Il refuse donc d’accorder une provision ou une minoration de loyer en référé. Cette solution confirme que le juge des référés ne peut trancher un litige factuel complexe nécessitant une instruction au fond.
La portée de cette ordonnance est de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond. Le juge des référés se déclare incompétent pour connaître de demandes entachées de contestations sérieuses. Il prononce la condamnation des bailleurs aux dépens et à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision rappelle que la voie du référé est fermée lorsque l’existence d’un droit n’est pas manifeste. Elle incite les parties à saisir le juge du fond pour trancher les questions de validité du congé et d’indemnisation du trouble de jouissance.
