Le Tribunal judiciaire de Rouen, statuant en matière de saisie immobilière, a rendu le 27 mars 2026 un jugement d’orientation (n° 25/00040) autorisant la vente amiable du bien saisi. Un créancier poursuivant, titulaire d’un titre exécutoire constatant une créance de 260 510,14 euros, avait fait délivrer des commandements de payer valant saisie immobilière le 18 septembre 2025. Assignés à l’audience d’orientation, les débiteurs saisis ont sollicité l’autorisation de vendre amiablement leur immeuble, présentant deux estimations immobilières évaluant le prix entre 75 000 et 90 000 euros. Le créancier s’en est rapporté à justice sur cette demande. Le juge a autorisé la vente amiable au prix minimum de 90 000 euros, suspendu la procédure pour quatre mois et fixé une audience de rappel. La question de droit centrale est celle des conditions dans lesquelles le juge de l’exécution peut autoriser une vente amiable en cours de saisie immobilière. En permettant cette voie, le tribunal fait application des articles R. 322-15 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La solution retenue appelle une analyse de la régularité de la procédure de saisie, d’une part, et de l’appréciation des conditions de la vente amiable, d’autre part.
I. La régularité de la procédure de saisie immobilière et la fixation de la créance
A. La vérification des conditions légales de la saisie
Le juge de l’exécution a d’abord constaté que les conditions posées par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution étaient réunies. Le créancier justifiait d’un titre exécutoire, un jugement du 24 février 2022, signifié aux débiteurs et revêtu de l’autorité de la chose jugée. Il a ainsi satisfait à l’exigence d’une créance liquide et exigible. La Cour de cassation rappelle que » le créancier ne peut poursuivre le recouvrement que des sommes dues en exécution du titre exécutoire, visé à l’acte, en vertu duquel la saisie est pratiquée « (Cass. 2e civ., 27 mars 2025, n°22-18.591). En l’espèce, le commandement de payer et l’assignation mentionnent le jugement fondant les poursuites. Le juge a donc pu valider la saisie immobilière sans contestation sur ce point. Il a également vérifié que les débiteurs étaient propriétaires du bien, l’état hypothécaire étant produit. La régularité formelle de la procédure est ainsi établie.
B. La fixation du montant de la créance et des frais
Le juge a arrêté le montant de la créance à 260 510,14 euros, en principal, intérêts échus et frais justifiés. Il a écarté certains frais non détaillés, exerçant son pouvoir souverain d’appréciation. Cette fixation est nécessaire pour déterminer le montant que la vente devra permettre de recouvrer. Le tribunal a également taxé les frais de poursuite à 2 153,75 euros, en déduisant le droit d’engagement des poursuites inclus dans le commandement. Cette opération est conforme à l’article R. 322-15 qui impose au juge de vérifier l’ensemble des conditions de la saisie. En retenant une créance supérieure au prix de vente envisagé (90 000 euros), le jugement souligne que la vente amiable ne permettra pas un désintéressement complet, mais le juge n’en fait pas un obstacle. Il privilégie la solution négociée, conformément à l’esprit des textes qui tendent à favoriser les ventes amiables lorsque les conditions sont satisfaisantes.
II. L’orientation vers la vente amiable : conditions et conséquences
A. L’appréciation des conditions satisfaisantes de la vente amiable
Aux termes de l’article R. 322-15, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution, » lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur «. En l’espèce, les débiteurs ont produit deux estimations immobilières datées de février 2025, évaluant le bien entre 75 000 et 90 000 euros. Sur cette base, le juge a fixé le prix minimum à 90 000 euros. Il a estimé que ces éléments étaient suffisants pour caractériser une possibilité de vente dans des conditions acceptables. La cour d’appel de Douai a jugé que lorsque le débiteur ne fournit pas d’éléments d’estimation, le juge doit rejeter la demande de vente amiable et ordonner la vente forcée (CA Douai, 23 janv. 2025, n°24/03041). Ici, les débiteurs ont apporté des estimations, ce qui a permis au juge de se prononcer favorablement. Il a ainsi usé de son pouvoir souverain pour apprécier le caractère satisfaisant de la vente amiable, en l’absence d’opposition du créancier.
B. Les modalités de la vente amiable et la suspension de la procédure
Le jugement fixe les modalités pratiques : prix plancher de 90 000 euros, frais de poursuite à la charge de l’acquéreur, consignation du prix à la Caisse des dépôts et consignations. Il suspend le cours de la procédure pour une durée maximale de quatre mois, jusqu’à l’audience de rappel du 17 juillet 2026. Cette suspension est conforme à l’article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution. Le juge rappelle qu’en cas de défaillance des débiteurs, la procédure pourra être reprise sur assignation du créancier. Ainsi, la décision ménage un équilibre entre les intérêts du débiteur, qui peut éviter la vente forcée, et ceux du créancier, dont les droits sont préservés par le maintien de la possibilité de reprise des poursuites. Le jugement illustre la volonté du législateur de favoriser les ventes amiables, tout en encadrant strictement leurs conditions pour éviter les abus. Il s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle qui valorise la souplesse procédurale au service d’une exécution plus efficiente.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.
Article L. 311-4 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
Lorsque la poursuite est engagée en vertu d’une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée.
Toutefois, pendant le délai de l’opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d’une décision rendue par défaut.
Article L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.
Article R. 322-20 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
La demande tendant à la vente amiable de l’immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation sous réserve pour le débiteur de mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien.
La décision qui fait droit à la demande suspend le cours de la procédure d’exécution à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance.
