Tribunal judiciaire de Toulon, le 22 juillet 2021, n°21/13327

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4 septembre 2025. L’arrêt tranche un litige né d’un bail dérogatoire de trente‑six mois portant sur un hangar et une aire de stationnement. Le preneur a quitté les lieux moins d’un an après l’entrée, soutenant une inexploitable destination en zone Seveso et l’absence d’état des risques. Le bailleur a refusé la résiliation, réclamé les loyers jusqu’au terme, et poursuivi l’exécution. Par jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 22 juillet 2021, la résolution a été prononcée au visa de l’article L.125‑5 du code de l’environnement, les demandes en paiement ayant été rejetées. En appel, le bailleur sollicite l’infirmation, le preneur la confirmation, subsidiairement la nullité pour dol et mauvaise foi.

La question soulevée porte d’abord sur l’applicabilité de l’obligation d’information environnementale aux baux dérogatoires conclus en vertu de l’article L.145‑5 du code de commerce. Elle touche ensuite à la caractérisation d’un dol tenant à l’impossibilité alléguée d’accueillir du public dans un périmètre Seveso. La cour retient l’inapplicabilité du régime invoqué au contrat dérogatoire, écarte tout dol, et condamne le preneur au paiement des loyers jusqu’au 30 juin 2020, avec intérêts et capitalisation.

I. Le champ de l’obligation d’information environnementale sous bail dérogatoire

A. La qualification contractuelle et la sortie du statut

La cour considère le contrat comme un bail dérogatoire pleinement assumé par les parties. Elle rappelle d’abord que « Ledit bail a été conclu et accepté pour une durée de 36 mois entiers et consécutifs, qui commencera à courir à compter du 1er juillet 2017 pour se terminer le 30 juin 2020, étant précisé que cette durée ne sera susceptible d’aucune reconduction et expirera effectivement le 30 juin 2020, même à défaut de dénonciation à cette date. » Elle souligne ensuite la nature civile de l’instrument: « Le bail de courte durée est un contrat de louage de droit commun régi par les dispositions des articles 1709 et suivants du code civil. » L’intention de déroger est jugée claire au regard des stipulations liminaires, excluant l’application du statut des baux commerciaux.

Dans cette perspective, l’arrêt insiste sur la clarté de la convention: « Les termes de la convention signée, notamment le résumé en préambule, sont parfaitement clairs quant à la nature du bail conclu, à savoir un bail de courte durée , et à la non application du statut des baux commerciaux. » La cour adopte donc une lecture organique du régime, en distinguant les baux commerciaux stricto sensu et les baux de droit commun régis par l’article L.145‑5.

B. L’inapplicabilité retenue de l’article L.125‑5 et ses effets procéduraux

Appliquant cette qualification, la cour écarte la sanction retenue par les premiers juges. Elle énonce que « Par voie de conséquence, le premier juge ne pouvait prononcer la résolution du bail de courte durée en raison de l’absence, dans la liste des annexes, de documents spécifiques aux risques technologiques et naturels. » La critique vise le raisonnement ayant transposé au bail dérogatoire l’obligation, spécialement prévue pour les baux commerciaux soumis aux articles L.145‑1 et L.145‑2, de joindre l’état des risques.

La solution commande l’infirmation partielle du jugement. La cour conclut sans détour: « Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point. » L’absence de pièce d’information environnementale n’emporte donc pas, dans cette espèce, la résolution du bail dérogatoire, dès lors qu’il n’entre pas dans le périmètre visé par le texte spécial.

II. L’appréciation des griefs de dol et les conséquences locatives

A. L’absence de dol au regard de la destination et de la clause Seveso

Sur le dol, la cour confronte le périmètre d’usage convenu au contexte Seveso. Elle relève, d’une part, la destination stricte stipulée par le bail: « Il est indiqué que le preneur devra ‘ utiliser les locaux loués à usage exclusif de stockage de fruits et légumes; le tout sans apporter de gène visuelle ou de déplacement aux autres locataires de l’immeuble. Il ne pourra, à peine de résiliation du présent bail, modifier, changer ou compléter ces destinations, sous aucun prétexte, par substitution ou addition d’autres activités même momentanément ou prétexte pris des usages locaux.’ » Cette clause exclut l’accueil du public et interdit toute adjonction d’activité de vente.

D’autre part, la cour reproduit la stipulation contractuelle relative aux contraintes Seveso, qui impute au preneur la charge des autorisations et mises aux normes: « ‘ Dans le cadre d’une classification Seveso du site où est exploité le fonds commercial, le preneur fera son affaire personnelle de toute autorisation à obtenir auprès des administrations et collectivités compétentes pour exploiter en toute sécurité les locaux loués et devra procéder à tous travaux et/ ou aménagement afin que lesdits locaux respectent les normes d’hygiène et de sécurité en vigueur au jour de leur exploitation, de sorte que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché pour le non respect par le preneur des dispositions qui précèdent’. » En conséquence, la juridiction estime que « Il s’ensuit que la preneuse était informée de la situation des locaux dans un site classé Seveso et a accepté d’en faire son affaire personnelle. »

La preuve d’une réticence dolosive n’est pas rapportée. Aucun trouble normatif n’est établi pendant l’occupation. La motivation le relève nettement: « Or, la preneuse n’a jamais justifié avoir subi une intervention des services municipaux, ni une injonction de cessation d’activité, pas plus qu’elle n’a reçu la visite de la police municipale lui intimant l’ordre de fermer le local exploité. » Dans ces conditions, la nullité pour dol est écartée.

B. L’obligation d’exploiter et la dette de loyers jusqu’au terme convenu

La conséquence logique porte sur l’exécution financière jusqu’au terme. La cour rappelle l’obligation d’exploitation continue prévue par le contrat: « Elle était par ailleurs, tenue en application de l’article 10.1, d’exploiter personnellement les locaux pendant la durée du bail consenti, soit 36 mois. » Le départ anticipé ne libère pas le preneur, en l’absence d’accord de résiliation. La motivation en précise les conditions: « seule une résiliation amiable consentie par toutes les parties aurait permis à la preneuse de se délier de son obligation d’exploiter le fonds jusqu’au terme convenu, à savoir le 30 juin 2020. »

En conséquence, la créance locative arrêtée au terme est retenue, les contestations étant jugées inopérantes. Il est ainsi décidé que « Ce décompte n’est pas utilement contesté par l’intimée qui sera donc condamnée au paiement de cette somme qui produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. » L’accessoire suit le principal, comme le rappelle le dispositif: « Ordonne, à la demande du créancier, la capitalisation des intérêts, » tandis que la solution de principe sur la résolution est clairement affirmée: « Dit n’y avoir lieu à prononcer la résolution du contrat de bail en date du 1er décembre 2017, »

La décision présente une portée pratique nette pour les baux dérogatoires en contexte de risques. Elle dissocie l’information environnementale propre aux baux statutaires du régime de droit commun, sans exclure, par principe, le devoir général d’information lors de la formation. Elle rappelle surtout l’exigence d’une vigilance rédactionnelle sur la destination, l’affectation et les clauses de transfert de charge en zone Seveso. L’économie contractuelle demeure, enfin, structurée par l’obligation d’exploiter jusqu’au terme, sauf résiliation amiable certaine ou trouble légalement caractérisé.