Le jugement rendu le 27 mars 2026 par le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, oppose un bailleur social à son locataire. Le bail d’habitation a été conclu le 22 juin 2023. Dès le mois suivant, le locataire a cessé de payer intégralement son loyer. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 10 janvier 2025 pour une somme de 3.754,97 euros. Ce commandement est resté sans effet dans le délai de deux mois. Le bailleur a alors assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement de l’arriéré locatif. Le locataire a acquiescé au principe de la dette mais a sollicité des délais de paiement pour suspendre les effets de la clause résolutoire.
Le juge a constaté que le bailleur avait respecté les formalités préalables : notification au préfet six semaines avant l’audience et saisine de la caisse d’allocations familiales deux mois avant l’assignation. Il a donc déclaré la demande recevable. Constatant que le commandement de payer reproduisait la clause résolutoire et les mentions légales, et qu’il n’avait pas été suivi d’effet, il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 11 mars 2025. Il a condamné le locataire à payer la somme de 8.157,14 euros au titre de l’arriéré, ordonné son expulsion et fixé une indemnité d’occupation. En revanche, il a rejeté la demande de délais de paiement du locataire au motif que celui-ci n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant, condition posée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.
La question de droit centrale est de savoir si le juge peut accorder des délais de paiement au locataire pour suspendre la clause résolutoire lorsque celui-ci n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Le tribunal répond par la négative, en faisant une application stricte des conditions légales. La solution s’inscrit dans un contexte jurisprudentiel récent dont il faut mesurer la rigueur et les conséquences.
Il conviendra d’analyser d’abord la régularité de la procédure de résiliation du bail, puis d’examiner le refus des délais de paiement et ses implications.
I. La régularité de la procédure de résiliation du bail
A. La vérification des conditions de recevabilité de l’action
Le juge s’est assuré que le bailleur avait satisfait aux obligations prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il a relevé que la notification au préfet avait été effectuée six semaines avant l’audience et que la saisine de la caisse d’allocations familiales était intervenue deux mois avant la délivrance de l’assignation. Ces formalités sont essentielles à la recevabilité de l’action en résiliation. En les vérifiant explicitement, le juge fait preuve de la rigueur procédurale exigée en matière de baux d’habitation, où le législateur a multiplié les contrôles préalables pour protéger les locataires. La décision rappelle ainsi que toute défaillance dans ces étapes peut entraîner l’irrecevabilité de la demande, comme l’illustre la jurisprudence relative aux délais de forclusion en matière de contentieux social, où l’absence d’information sur les voies de recours interdit d’opposer la forclusion à l’assuré (Cour d’appel de Paris, 24 janvier 2025, n°21/09351). Ici, le bailleur ayant respecté les délais, la demande est recevable.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Le commandement de payer du 10 janvier 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au contrat ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990. Il n’a pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois. Le juge en tire la conséquence logique : la résiliation du bail est acquise au 11 mars 2025. Cette solution est conforme au droit commun des clauses résolutoires. Le tribunal prononce ensuite l’expulsion et fixe une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges. Il rejette la demande de majoration de 50 % du loyer, faute de justification, ce qui témoigne d’une appréciation souveraine des éléments de preuve. Le dispositif est classique, mais il ouvre la voie à la question des délais de paiement, que le locataire avait sollicités pour éviter la résiliation.
II. Le refus des délais de paiement et ses implications
A. La condition impérative de reprise du paiement intégral du loyer courant
Le juge oppose au locataire l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023. Ce texte subordonne l’octroi de délais de paiement suspendus à deux conditions cumulatives : le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le décompte montre que le locataire n’a plus payé aucun loyer depuis juillet 2024 et n’a donc pas repris le paiement courant. Le juge en déduit que la condition n’est pas remplie et rejette la demande. Cette interprétation stricte est partagée par d’autres juridictions, comme la Cour d’appel de Nîmes qui a jugé que » la condition de reprise du versement intégral du loyer courant n’est donc pas remplie « lorsque le locataire ne paye plus depuis plusieurs mois (Cour d’appel de Nîmes, 24 avril 2025, n°24/00667). Le juge de proximité s’inscrit donc dans une approche rigoureuse, refusant tout aménagement bienveillant.
B. La portée de ce rejet sur l’équilibre des droits des parties
Le refus des délais de paiement aggrave la situation du locataire, qui se voit expulsé sans possibilité de régulariser sa dette à tempérament. Le juge motive sa décision en relevant que le locataire n’a pas la capacité financière de payer le loyer courant, ce qui laisse entendre que même si la condition de reprise avait été respectée, l’octroi de délais aurait été peu probable. La solution est protectrice pour le bailleur, qui retrouve rapidement la disposition de son bien. Toutefois, elle peut paraître sévère pour les locataires en grande difficulté, d’autant que la loi du 27 juillet 2023 a entendu durcir le régime des délais pour lutter contre les impayés chroniques. Le juge, en appliquant strictement le texte, se conforme à la volonté du législateur. Il rappelle en outre que si un plan de surendettement est en cours, la dette sera apurée selon ses termes, ce qui tempère légèrement la rigueur de la décision. La portée de ce jugement est donc celle d’une application orthodoxe d’un dispositif légal qui réduit la marge de manœuvre du juge, au détriment de l’équité individuelle mais au profit de la sécurité juridique des bailleurs.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 314-1 du Code pénal En vigueur
L’abus de confiance est le fait par une personne de détourner, au préjudice d’autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu’elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un usage déterminé.
L’abus de confiance est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende.
Article 321-1 du Code pénal En vigueur
Le recel est le fait de dissimuler, de détenir ou de transmettre une chose, ou de faire office d’intermédiaire afin de la transmettre, en sachant que cette chose provient d’un crime ou d’un délit.
Constitue également un recel le fait, en connaissance de cause, de bénéficier, par tout moyen, du produit d’un crime ou d’un délit.
Le recel est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende.
