Tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, n°25/00412

Tribunal judiciaire de Créteil, ordonnance de référé du 19 juin 2025, rendue à propos d’un bail commercial conclu en 2017 pour des locaux à usage d’activité. Le preneur a cessé d’honorer les loyers, entraînant un commandement de payer visant la clause résolutoire et, ensuite, une assignation devant le juge des référés. Le défendeur n’a pas constitué avocat, tandis que le bailleur a maintenu des demandes d’expulsion, de provision, d’indemnité d’occupation majorée et diverses condamnations accessoires.

La question posée portait sur les conditions de constatation en référé de l’acquisition d’une clause résolutoire de bail commercial, et sur l’étendue des mesures consécutives. Le juge a retenu la régularité du commandement, constaté la résiliation de plein droit, ordonné l’expulsion et fixé l’indemnité d’occupation au loyer contractuel, avec une provision.

I. Le référé et l’acquisition de la clause résolutoire

A. Conditions jurisprudentielles de la constatation

« La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. » La formule rappelle que l’office du juge des référés, en la matière, s’attache à l’évidence de l’obligation et non à la mesure d’urgence. La solution, conforme à la pratique, évite de superposer des exigences impropres au mécanisme automatique voulu par le statut des baux commerciaux.

« L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Ce rappel érige le délai d’un mois et la mention expresse en conditions d’efficacité, garantissant l’information utile du preneur. Cette exigence conditionne l’effet automatique et guide l’examen strict des pièces produites par le bailleur.

Le juge énonce trois garde‑fous: défaut de paiement manifestement fautif, invocation de bonne foi par le bailleur, et absence d’ambiguïté contractuelle. La précision selon laquelle « la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement » balise l’office, en réservant l’interprétation aux hypothèses où l’instrumentum prêterait à discussion.

B. Régularité du commandement et date d’effet

L’ordonnance retient que le statut des baux commerciaux s’applique sans discussion et que le commandement mentionne le délai légal, la clause et le détail intégral des sommes réclamées. Elle souligne que « Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. » La régularité formelle, corroborée par le décompte annexé, écarte toute contestation sérieuse.

Les causes n’ayant pas été acquittées dans le mois, la résiliation a produit ses effets à la date retenue par la juridiction. « Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 septembre 2024. » La solution procède d’une lecture stricte des textes et d’un contrôle documentaire, conforme à l’économie de la clause.

Cette constatation ferme commande ensuite les mesures de remise en état et d’exécution, au premier rang desquelles l’expulsion et l’évaluation de l’occupation.

II. Conséquences et portée de l’ordonnance

A. Expulsion et indemnité d’occupation à hauteur du loyer

L’ordonnance qualifie sans ambages la situation née du maintien post‑résiliation. « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. » La qualification justifie l’expulsion, avec un bref délai de restitution volontaire, en adéquation avec la finalité de remise en état.

Le juge rappelle ensuite la nature de la créance post‑résiliation. « Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. » L’indemnité est fixée, à titre provisionnel, au montant du loyer contractuel, outre charges et accessoires, solution proportionnée au préjudice locatif certain.

S’agissant des sommes arriérées, la juridiction s’en tient au standard probatoire du référé. « Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée » Au vu du décompte, la créance arrêtée au 14 janvier 2025 à 14 712,16 € n’était pas sérieusement contestable, justifiant la condamnation provisionnelle et l’allocation d’intérêts aux dates retenues.

B. Encadrement des prétentions pécuniaires et rôle du juge des référés

Le juge refuse la majoration sollicitée au‑delà du loyer, en raison de sa coloration potentiellement sanctionnatrice. Il précise que « Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. » La motivation recentre l’évaluation sur la compensation de la jouissance, en écartant toute pénalisation anticipée.

La demande relative au dépôt de garantie connaît le même sort, au regard de sa qualification. « La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. » La réserve préserve la compétence du juge du fond, conformément à la prudence inhérente au référé‑provision.

Enfin, la juridiction assoit l’efficacité immédiate des mesures prononcées. Elle rappelle que « l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. » L’articulation entre célérité d’exécution et contrôle ultérieur consacre un équilibre lisible pour les acteurs du bail commercial.