Tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, n°25/00271

Tribunal judiciaire de Rennes, ordonnance de référé du 25 juillet 2025. Le litige s’inscrit dans l’exécution d’un bail commercial. Le bailleur a sollicité des provisions au titre de loyers, charges et impôt foncier impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation postérieure à la résiliation. Le preneur a opposé l’absence de reddition des charges, l’absence de justification de l’impôt foncier, et la conservation du dépôt de garantie. La restitution des clés a été opérée le 30 mai 2023 après échec d’une médiation. La juridiction de référé devait apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, la recevabilité d’une demande non chiffrée, et l’étendue de ses pouvoirs à l’égard du dépôt de garantie.

La question de droit portait, d’abord, sur les conditions d’octroi d’une provision en référé en matière de loyers commerciaux, au regard de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil. Elle visait, ensuite, la caractérisation et l’exigibilité de l’indemnité d’occupation après résiliation, la charge de la preuve de la restitution effective, et l’incidence de l’absence de chiffrage initial. La décision admet la provision pour loyers, charges et impôt foncier sur la période antérieure, retient l’indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés, et décline compétence en référé pour le dépôt de garantie. Elle rappelle avec netteté que « Il se déduit de ces textes que, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1ère 4 novembre 1987 n° 86-14.379 publié). » Elle précise également que « Il résulte de la combinaison de ces textes qu’une demande en justice non chiffrée n’est pas, de ce seul fait, irrecevable (Civ. 2ème 03 février 2022 n°20-20073). »

I. Le référé-provision en bail commercial: critères mobilisés et application à la créance locative

A. L’absence de contestation sérieuse au regard des loyers, charges et impôt foncier
La juridiction retient l’existence certaine de l’obligation en se fondant sur le bail et les périodes visées. Elle relève que « Le principe et le quantum de l’obligation, laquelle découle du bail qui liait les parties, n’est donc pas véritablement discuté. » La contestation articulée par le preneur tenait à l’absence de reddition des charges et au défaut de justification du montant de l’impôt foncier, ainsi qu’à la conservation alléguée du dépôt de garantie. Le juge écarte ces éléments au stade du référé, considérant qu’ils ne confèrent pas un caractère sérieusement contestable à la créance. Il énonce que « L’absence de reddition des charges et de justification du montant de l’impôt foncier dont s’est acquitté le bailleur ne rend pas contestable sa créance, par provision, au titre du remboursement par son preneur des charges et de l’impôt foncier. » La stratégie de défense par le dépôt de garantie est pareillement jugée inopérante au stade du sérieux, le preneur sollicitant par ailleurs sa restitution. L’ordonnance condamne dès lors le preneur au versement de 27 483,47 euros, à valoir sur loyers, charges et impôt foncier pour la période de janvier à juin 2022.

Ce faisant, la décision applique la distribution probatoire rappelée en introduction. Le bailleur démontre l’existence et le périmètre de la créance au vu des stipulations contractuelles et de l’occupation antérieure. Le preneur n’apporte pas d’éléments objectivant une contestation sérieuse, ni d’offres de preuve établissant un paiement, une compensation, ou une extinction. La solution est conforme à l’article 1353 du code civil, et au cadre de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.

B. L’indemnité d’occupation: nature, exigibilité, et chiffrage en référé
La juridiction statue ensuite sur la période postérieure à la résiliation, intervenue le 16 juin 2022. Le preneur soutenait que les locaux étaient vides depuis février 2022 et qu’ils auraient pu être reloués. Le juge retient la restitution effective des clés au 30 mai 2023, en se fondant sur l’attestation produite. Il constate que « Le maintien dans les lieux de cette société a ainsi causé un préjudice à son bailleur, de sorte que celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. » Il qualifie la dette par une formule désormais classique: « En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu’il est privé de la libre disposition de son bien. »

Le juge précise enfin qu’une demande non chiffrée n’est pas irrecevable, rappelant que « une demande en justice non chiffrée n’est pas, de ce seul fait, irrecevable (Civ. 2ème 03 février 2022 n°20-20073). » Il fixe la provision par référence au dernier loyer et à la dernière provision sur charges, pour la période comprise entre le 16 juin 2022 et le 30 mai 2023, et condamne le preneur au paiement de 71 403,87 euros à ce titre. La méthode retient le principe de la valeur équitable, conformément à la nature de l’indemnité d’occupation, sans exiger une régularisation préalable des charges pour statuer provisoirement.

II. Valeur et portée de la solution: cohérence jurisprudentielle et conséquences pratiques

A. Une décision alignée sur les lignes jurisprudentielles en matière de référé-provision
L’ordonnance suit fidèlement la ligne tracée par la Cour de cassation quant à la distribution des charges probatoires et au critère du sérieux. Le rappel selon lequel « s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1ère 4 novembre 1987 n° 86-14.379 publié) » constitue le socle de l’office du juge des référés. En matière de loyers commerciaux, l’exigence d’une reddition des charges détaillée, tout comme la preuve du montant exact de l’impôt foncier, relèvent davantage du débat au fond lorsque le principe de l’obligation ne fait pas difficulté. La contestation, pour être sérieuse, doit affecter l’obligation elle-même, ou établir une cause d’extinction, ce qui n’était pas démontré.

S’agissant du chiffrage, la référence à l’arrêt de la deuxième chambre civile du 3 février 2022 consolide l’ouverture procédurale du référé. La recevabilité d’une prétention non chiffrée, combinée au pouvoir d’allocation d’une provision, permet d’éviter un formalisme excessif lorsque le principe de la dette et sa méthode d’évaluation sont établis. Le rappel de cette solution, conjugué à la caractérisation de la « valeur équitable des lieux », unifie l’approche entre indemnité d’occupation et provision locative. L’articulation avec la restitution des clés, pièce déterminante en l’espèce, ancre la décision dans une logique de sécurité juridique.

B. Des enseignements opérationnels pour la pratique des baux commerciaux
La décision éclaire le contentieux courant des relations locatives commerciales. D’une part, l’absence de reddition annuelle des charges et la non-communication immédiate des justificatifs d’impôt foncier ne suffisent pas, à elles seules, à instaurer une contestation sérieuse lorsqu’un bail met à la charge du preneur ces postes. Le bailleur peut utilement solliciter une provision, sous réserve d’établir le principe et la période de l’obligation, puis procéder aux régularisations ultérieures. Cette approche prévient les stratégies dilatoires et favorise la continuité des flux contractuels.

D’autre part, l’indemnité d’occupation est confirmée dans sa nature mixte et son rattachement à la « valeur équitable des lieux ». Le critère décisif demeure la restitution matérielle et juridique des clés. L’attestation du 30 mai 2023 borne utilement la période indemnisable. Les parties ont intérêt à formaliser rigoureusement l’état des lieux de sortie et la remise des clés, afin d’éviter les incertitudes de calendrier et de quantum. La fixation provisionnelle par référence au dernier loyer et à la dernière provision sur charges offre une grille simple et prévisible, particulièrement adaptée au référé.

Enfin, la décision rappelle les limites de l’office du juge des référés. Les « prétentions formées par les parties au sujet du dépôt de garantie (…) excèdent en conséquence les pouvoirs de la juridiction des référés. Il n’y a dès lors pas lieu à référé ». L’enjeu pratique est clair. Les demandes relatives au dépôt de garantie, hors urgence caractérisée ou provision légitimement exigible, doivent être renvoyées au fond. Cette discipline juridictionnelle préserve le rôle du référé comme instrument d’évidence et de célérité, sans altérer le débat probatoire nécessaire sur les restitutions et imputations définitives.

L’ensemble compose une solution cohérente et équilibrée. Elle renforce la prévisibilité des issues en référé pour les loyers, charges et occupation post-résilition, et clarifie les bornes procédurales autour du dépôt de garantie. Elle sécurise le bailleur quant aux flux essentiels, tout en ménageant le preneur, qui conserve la faculté de discuter au fond les régularisations et imputations, selon les règles de preuve de droit commun.