Tribunal judiciaire, le 7 mars 2023, n°23/05695

Le Tribunal judiciaire de [Localité 10], 18 juin 2025, statue sur l’annulation d’une résolution d’assemblée de copropriété relative à la désignation du syndic et sur la validité corrélative du contrat. Deux copropriétaires contestent la résolution n° 7 de l’assemblée du 7 mars 2023, qui a prolongé la durée du mandat jusqu’au 31 mars 2026 alors que la convocation proposait une échéance au 31 mars 2024 et un contrat d’un an. Une assemblée ultérieure du 26 juin 2023 a décidé une durée au 31 mars 2024, tandis que l’action en nullité, engagée le 30 mai 2023, poursuivait l’annulation de la résolution et du contrat. La juridiction est saisie de deux questions principales, portant sur la conformité de la décision adoptée à l’ordre du jour et sur la comptabilisation des votes par correspondance après amendement en séance.

Le jugement rappelle le principe directeur: « Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ». Il constate ensuite que « a été modifiée en cours d’assemblée générale la durée de la désignation du syndic […] La résolution contestée encourt l’annulation sur ce fondement ». S’agissant des votes par correspondance, la juridiction retient que la résolution « encourt donc également l’annulation sur ce fondement », faute de majorité à l’article 25 après neutralisation des bulletins affectés par l’amendement. L’argument tiré d’une insécurité de gestion est écarté en des termes nets: « Le fait que l’annulation […] ne constitue pas un motif de nature à faire obstacle à ladite annulation ». Il est encore énoncé que « Ainsi et pour les deux motifs précités, la résolution numéro sept sera annulée », entraînant la nullité du contrat subséquent pour défaut de pouvoir.

I. La régularité formelle des décisions collectives

A. L’exigence d’identité entre l’ordre du jour et la décision
Le rappel du texte réglementaire structure l’analyse du juge. L’assemblée ne délibère valablement que sur les points précisément annoncés, afin d’assurer l’information des copropriétaires et la loyauté du débat. La jurisprudence relative à la loi de 1965 admet des aménagements rédactionnels, mais proscrit toute modification substantielle de l’objet porté à la connaissance des votants. L’information préalable irrigue la validité même de la décision, de sorte que le périmètre de la délibération ne peut excéder la convocation et ses annexes.

La motivation s’inscrit dans ce cadre. L’ordre du jour visait l’élection du syndic pour une durée d’un an, conformément au projet de contrat joint. La détermination de la durée constituait un élément essentiel de la décision proposée, et non une simple modalité détachable. En conséquence, l’écart opéré en séance relève d’un changement d’objet, non d’un ajustement interne compatible avec la convocation.

B. L’application au mandat de syndic prorogé en séance
Le juge relève une discordance intelligible et décisive. Le passage d’une échéance au 31 mars 2024 à une échéance au 31 mars 2026 altère la substance de la décision. La motivation retient très explicitement: « a été modifiée en cours d’assemblée générale la durée de la désignation du syndic […] La résolution contestée encourt l’annulation sur ce fondement ». La solution est pédagogique, et cohérente avec l’exigence d’anticipation et de transparence propres à la vie de la copropriété.

Cette interprétation protège le consentement collectif utile des copropriétaires, invités à se prononcer sur un périmètre arrêté à l’avance. Elle sanctionne la pratique consistant à réécrire en séance un point essentiel, laquelle contrevient à l’économie des règles d’information et de préparation des votes.

II. Le vote par correspondance et la majorité de l’article 25

A. Le statut du votant par correspondance en cas d’amendement
Le régime légal du vote par correspondance suppose l’identité entre le texte soumis et le bulletin transmis. Si la résolution est modifiée en séance, le votant par correspondance ne s’est pas prononcé sur la rédaction finalement adoptée. La qualification de défaillant prévaut alors, par application de la loi de 1965 et de ses textes d’exécution. La neutralisation de ces bulletins s’impose, faute d’expression d’un consentement éclairé sur la version amendée.

La motivation s’inscrit dans cette logique d’équivalence. Les bulletins affectés par l’amendement ne pouvaient être comptés comme favorables à la rédaction finale. La majorité de l’article 25 fait ainsi défaut, ce qui affecte l’existence même de la décision collective. Le motif d’annulation tiré de la majorité s’ajoute donc utilement au grief relatif à l’ordre du jour.

B. Les conséquences de la nullité et sa portée pratique
Le jugement fustige l’argument d’opportunité tenant à l’insécurité de gestion. La nullité, attachée à l’illicéité de la décision, n’est pas neutralisée par des considérations de convenance. Le tribunal l’affirme sans détour: « Le fait que l’annulation […] ne constitue pas un motif de nature à faire obstacle à ladite annulation ». La sanction rétablit la discipline des convocations et la sincérité du vote, quelles que soient les contraintes de continuité des mandats.

La portée excède la seule résolution. La décision invalidée prive de pouvoir l’organe désigné et affecte le contrat subséquent, frappé de nullité pour absence de pouvoir valable au jour de la signature. Le dispositif le formule clairement: « Ainsi et pour les deux motifs précités, la résolution numéro sept sera annulée ». Cette approche, conforme au droit commun des actes conclus par un représentant dépourvu de pouvoir, incite les syndicats à privilégier la régularisation ex ante, par convocation claire et complète, plutôt qu’à compter sur une ratification postérieure hasardeuse.

La solution consolide un triptyque classique. L’ordre du jour borne la décision; l’amendement substantiel dénature la résolution; la majorité requise s’apprécie exclusivement au regard des voix effectivement exprimées sur le texte final. Elle favorise une gouvernance prévisible et fidèle à l’information préalable, tout en rappelant que la sécurité juridique ne se bâtit pas sur la tolérance des irrégularités, mais sur le respect scrupuleux des formes.