Cour d’appel de Agen, le 2 juillet 2025, n°24/00634

La Cour d’appel d’Agen, 2 juillet 2025, confirme la remise en état d’un passage situé sous une partie d’un immeuble, qualifié de voie communale. Les appelants invoquaient leur titre et des documents cadastraux pour soutenir un caractère privé, tandis que la commune se prévalait d’un usage public ancien et continu, corroboré par des indices matériels. La juridiction énonce d’abord: « Vu l’article 2272 du code civil, » puis précise que « Le plan qui y est annexé ne concerne que la surface vue sur le dessus et ne peut, comme l’a retenu le tribunal, valoir pour le passage situé sous une partie de la construction qui n’est pas susceptible d’y être représenté. » S’appuyant sur l’histoire des lieux et des témoignages concordants, elle retient que la collectivité a acquis la propriété par prescription, antérieurement à l’acquisition des appelants, et « CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; ».

Les faits tiennent en l’acquisition, en 2016, d’un bien bâti dont l’étage surplombe partiellement une voie en terre battue débouchant à l’arrière. Une demande de dépose d’un portail et d’un dépôt de bois a suivi, les appelants opposant un droit de propriété. Le tribunal judiciaire de Cahors, 17 mai 2024, a ordonné la suppression des obstacles sous astreinte, retenant la nature publique du passage. L’appel a porté sur ces condamnations et sur les dépens et frais irrépétibles. La question était double: la preuve de la propriété communale d’un passage non cadastré, partiellement couvert, au regard de son affectation à l’usage du public; l’articulation entre titres privés, plans cadastraux et prescription acquisitive invoquée par la personne publique. La solution confirme la primauté de l’affectation et des indices de possession utile, au besoin sous l’égide de l’article 2272 du code civil, la Cour considérant que la commune « s’est toujours comportée comme propriétaire de cette voie et, ainsi, l’a acquise par prescription antérieurement à l’acte d’achat des appelants. »

I. Qualifier un passage couvert comme dépendance de la voirie communale
A. La force probatoire limitée des titres et du cadastre en présence d’un volume bâti
La Cour rappelle avec netteté que les documents produits par les appelants ne tranchent pas la question lorsque le passage litigieux se développe sous un ouvrage. Elle retient que « Le plan qui y est annexé ne concerne que la surface vue sur le dessus et ne peut, comme l’a retenu le tribunal, valoir pour le passage situé sous une partie de la construction qui n’est pas susceptible d’y être représenté. » L’enseignement est classique: le plan cadastral n’a pas par lui‑même valeur de preuve de propriété et, a fortiori, il ne décrit pas les divisions en volume.

Cette mise à distance des pièces de surface évite de faire primer une représentation graphique sur la réalité juridique du bien. Dans une espèce où l’ouvrage surplombe un cheminement, la Cour neutralise la portée d’un plan annexé au titre et réinscrit l’analyse dans la matérialité des lieux, appréciée in situ et sur la longue durée. La méthode refuse toute démonstration par simple juxtaposition de tracés, ce qui renforce l’exigence d’indices convergents.

B. Les indices matériels et l’usage public ancien comme vecteurs de qualification
L’arrêt s’appuie sur l’histoire urbaine et la continuité du tracé pour établir l’existence d’une voie. Il relève que « En deuxième lieu, l’examen des lieux et leur évolution permet de constater que la voie en litige permet de relier, au moins depuis le cadastre napoléonien, la rue principale de la commune, actuellement [Adresse 14], avec la [Adresse 16], située sur l’arrière de la voie en terre battue en litige. » L’ancienneté de l’édification « C’est vraisemblablement en dernière partie du 19ème siècle qu’un bâti a été édifié au‑dessus de cette voie. » renforce la plausibilité d’un passage maintenu sous porche.

À ces éléments s’ajoutent des marqueurs objectifs de voirie, dont la présence est constatée par photographie: « Deux de ces plaques sont situées à l’entrée de la voie au‑delà du mur délimitant le trottoir. » La Cour agrège ensuite témoignages et constatations matérielles: « Finalement, tant ces témoignages que ces constatations matérielles attestent que la voie en litige a toujours été praticable et empruntée au vu et au su de tous, paisiblement, par le public et plus particulièrement par les habitants de la Commune […]. » Cette convergence factuelle consacre l’affectation à l’usage du public et éclaire la nature de la dépendance routière.

II. Valeur et portée de la solution confirmative
A. La prescription acquisitive au service de la démonstration de la propriété publique
La motivation se fonde expressément sur la prescription de droit commun: « Vu l’article 2272 du code civil, ». Après avoir caractérisé une possession utile, paisible, publique et continue, la Cour conclut que « la commune s’est toujours comportée comme propriétaire de cette voie et, ainsi, l’a acquise par prescription antérieurement à l’acte d’achat des appelants. » La démarche est cohérente: une personne publique peut acquérir par usucapion un bien initialement privé; l’affectation ultérieure à l’usage du public emporte son intégration au domaine public, lequel devient ensuite imprescriptible.

Ce raisonnement règle l’antériorité des droits en neutralisant un titre privé récent, dépourvu de prise sur un passage dont l’appropriation publique était déjà constituée. Il évite d’exiger un classement formel préalable lorsque la preuve de l’affectation et de la propriété ressort d’éléments probants, tout en respectant l’économie du droit des biens publics.

B. Conséquences pratiques pour la preuve et la gestion de la voirie ancienne
La solution renforce un standard probatoire pragmatique en matière de voies anciennes, notamment lorsqu’elles sont partiellement couvertes. Les plans et titres dominent moins que l’usus fori, les aménagements de voirie, et l’entretien des réseaux. La Cour privilégie des indices concrets, répétés, et convergents, et admet que la démonstration s’appuie sur la continuité du passage à l’échelle d’un village.

Cette approche emporte des effets utiles. D’abord, elle sécurise la continuité de la circulation dans les coeurs bâtis, malgré l’absence de représentation cadastrale précise sous ouvrage. Ensuite, elle invite les propriétaires riverains à mesurer la fragilité d’un titre face à un usage public ancien dûment établi. Enfin, elle rappelle la fonction des collectivités dans la preuve de leur possession, par les traces d’entretien et d’équipement. La confirmation s’impose ainsi, et le dispositif réaffirme que la Cour « CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; ».