4.9
Par un arrêt du 10 septembre 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence statue sur la validité d’une assemblée de copropriétaires convoquée par un syndic irrégulièrement maintenu.
Les faits tiennent à l’annulation d’une assemblée du 31 août 2020 ayant renouvelé le mandat du syndic, puis à une nouvelle assemblée du 7 juin 2021.
Le Tribunal judiciaire de Grasse, 9 novembre 2023, a annulé la première assemblée mais a maintenu la seconde, malgré la contestation du copropriétaire appelant.
L’appelant a sollicité l’annulation de l’assemblée de 2021 et des frais, l’intimé a demandé confirmation et indemnité, sur le fondement des textes usuels.
La question posée portait sur l’effet, dans le temps, de l’annulation de la désignation du syndic sur les assemblées qu’il a ultérieurement convoquées.
La Cour énonce que « L’annulation d’une assemblée générale ayant procédé à la désignation d’un syndic entraîne la nullité des assemblées subséquentes convoquées par ce même syndic, à la condition que l’action ait été introduite dans le délai prescrit à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Elle infirme le jugement et décide qu’il y a lieu « d’annuler l’assemblée générale du 7 juin 2021 dans son ensemble », excluant toute régularisation rétroactive du mandat.
I. Le cadre de recevabilité et l’effet rétroactif
A. Le délai de contestation et son office
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence conditionne la nullité des assemblées subséquentes à l’introduction de l’action dans le délai de deux mois prévu par l’article 42, alinéa 2.
L’extrait cité souligne cette articulation temporelle en des termes nets, où le grief procédural est jugé opérant lorsque la contestation a été diligente.
En l’espèce, l’action a été engagée dans les deux mois suivant la notification, ce qui obligeait à tirer toutes conséquences de l’annulation préalable de 2020.
Cette exigence protège la sécurité juridique sans paralyser le droit d’agir, car elle sanctionne l’inaction mais sauvegarde l’efficacité d’une contestation promptement diligentée.
B. La privation rétroactive de mandat du syndic
En conséquence de l’annulation de l’assemblée de 2020, le syndic se trouvait dépourvu de tout titre pour convoquer l’assemblée de 2021, dès l’origine.
La Cour relève qu’il se trouvait « dépourvu de mandat pour agir en raison de l’effet rétroactif attaché à cette décision ».
La convocation, acte de représentation du syndicat, requiert un mandat existant et régulier, faute de quoi l’assemblée est atteinte d’une nullité d’ensemble.
Le juge d’appel en déduit logiquement l’annulation intégrale de l’assemblée du 7 juin 2021, solution de cohérence avec la protection collective des copropriétaires.
II. Portée de la solution et limites pratiques
A. L’impossibilité d’une régularisation rétroactive
La juridiction écarte la thèse d’une confirmation postérieure du mandat pour couvrir la nullité, en rappelant que « la désignation d’un syndic n’a d’effet que pour l’avenir ».
Une telle affirmation verrouille toute tentative de validation ex tunc par une résolution ultérieure, afin de préserver la loyauté des procédures et la sincérité des convocations.
Elle dissocie strictement la nomination pour l’avenir et les effets d’une annulation antérieure, ce qui interdit d’assimiler une confirmation à une ratification civiliste classique.
Ce choix renforce la sécurité des assemblées, mais impose aux syndicats une vigilance organisationnelle accrue, notamment lors des périodes de contestation contentieuse.
B. L’économie contentieuse et la question des frais
Constatant la nullité, la Cour indique qu’« Il convient en conséquence, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens développés au soutien de l’appel, d’infirmer le jugement déféré et d’annuler l’assemblée générale du 7 juin 2021 dans son ensemble ».
La démarche privilégie l’économie de moyens et la lisibilité de la motivation, sans affaiblir la solution, qui repose sur un motif suffisant et décisif.
Sur les frais, la condamnation aux dépens de première instance et d’appel s’impose à la partie perdante, tandis que l’indemnité de l’article 700 est refusée.
Le rappel de la dispense prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 confirme une répartition équitable des charges de procédure internes.
La solution, ferme sur la régularité du mandat et mesurée sur les frais, s’inscrit dans une exigence de sécurité et de loyauté de la vie syndicale.
Transmettez-nous les pièces de votre dossier. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique de votre situation.
