Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 3 février 2023, n°24/11666

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4 septembre 2025 (n° 2025/451), statue sur un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire. Un commandement visant la clause a été délivré le 3 février 2023 pour arriéré, puis une assignation en référé a suivi. Par ordonnance du 11 juillet 2024, la juridiction de première instance a constaté la résiliation au 4 avril 2023, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation et alloué une provision sur l’arriéré. En appel, la locataire sollicite l’annulation des significations, puis des délais de paiement avec suspension de la clause, tandis que le bailleur demande la confirmation.

La cour est d’abord saisie de la régularité procédurale, au double titre de la révocation de l’ordonnance de clôture et de la validité des significations à domicile. Elle est ensuite appelée à apprécier l’octroi de délais au sens de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et leurs effets sur la clause résolutoire. Elle admet la révocation de la clôture pour l’introduction d’une pièce omise, rejette les nullités de signification, refuse les délais sollicités et confirme l’ensemble des mesures ordonnées.

I. Régularité procédurale et office du juge d’appel

A. Révocation de la clôture et garantie du contradictoire
La cour rappelle, s’agissant du régime de la clôture, que « qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ». Elle ajoute, en citant le texte, que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ». Le principe directeur demeure, ainsi qu’il est dit, que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ».

Le contrôle exercé est empreint de pragmatisme. La cour souligne que « il est admis que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile ». Constatant un accord sur l’introduction d’une pièce communiquée avant la clôture mais omise au bordereau, elle révoque la clôture, admet la pièce, puis clôt à nouveau. L’équilibre entre discipline de la procédure et effectivité du débat contradictoire est ainsi ménagé sans affaiblir la sécurité des échanges.

B. Signification à domicile et diligence probatoire de l’auxiliaire de justice
Le cadre normatif applicable est fermement rappelé. La cour énonce qu’en cas d’impossibilité de signification à personne, « l’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies » et « doit s’assurer de la réalité du domicile ou de la résidence du destinataire de l’acte ». En cas de refus de réception, le texte précise que « la signification est faite à domicile » sous réserve de la vérification par l’huissier, dont mention est faite dans l’acte.

La solution s’enracine aussi dans la force probante de l’acte. La cour affirme que « dès lors que l’acte authentique, en application de l’article 1371 du code civil, fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli, l’appelante, qui n’a procédé à aucune inscription de faux à l’encontre des actes de signification, ne peut se prévaloir de l’inexactitude des faits que le commissaire de justice énonce ». Elle constate des diligences suffisantes, fondées sur l’identification au moyen du nom sur la boîte aux lettres, la sonnette et les avis de passage. Les remises à étude sont donc tenues pour régulières, entraînant le rejet des nullités.

II. Clause résolutoire et délais de paiement

A. Fondement et critères d’octroi des délais
Le régime légal, rappelé par la cour, est sans ambiguïté. Selon l’article 24 V de la loi de 1989, « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ». La suspension des effets de la clause pendant ces délais est de droit, comme le texte le dit encore : « Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

Toutefois, l’exigence de solvabilité n’est pas abstraite. La cour vérifie les paiements intervenus, la régularité des versements, l’ajustement aux révisions et la consistance des capacités au regard des échéances. Elle retient une reprise d’apurement tardive et partielle, des montants mensuels insuffisants et l’absence d’éléments probants sur la faculté de tenir des mensualités comprenant l’indemnité d’occupation et l’échelonnement de la dette. Le standard « en situation de régler » n’est donc pas satisfait.

B. Appréciation in concreto et portée pratique de la solution
Les motifs attachent une importance particulière à l’équilibre des intérêts légitimes en présence. La cour souligne avec netteté que « nonobstant les difficultés rencontrées par l’appelante, l’intimé, en tant que bailleur privé, ne peut en pâtir indéfiniment ». Elle en déduit que l’octroi de délais serait dénué d’efficacité au regard des ressources déclarées et des impayés persistants.

La portée de la décision est opérationnelle. Elle recentre le pouvoir d’octroi sur des critères concrets de faisabilité financière, apreciés au dossier et non hypothétiquement. Elle rappelle que la suspension de la clause n’est pas un mécanisme de sauvegarde abstrait mais une faculté conditionnée par la preuve d’un apurement réaliste. En confirmant l’expulsion, l’indemnité d’occupation et les condamnations accessoires, la cour inscrit la solution dans un cadre prévisible pour les acteurs, tout en préservant la cohérence du droit des baux d’habitation.