Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, n°24/09404

Par un arrêt au fond rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 3 juillet 2025, la juridiction statue sur un contentieux locatif né d’impayés et d’un commandement visant clause résolutoire. Le bail d’habitation, conclu le 31 juillet 2015, prévoyait un loyer mensuel de 900 euros et 200 euros de provisions sur charges. À la suite d’un commandement délivré le 15 mars 2023, la résiliation a été retenue par le premier juge à la date du 16 mai 2023, l’expulsion ordonnée, et une indemnité d’occupation allouée.

La procédure a connu un appel principal de la locataire, sollicitant des délais de paiement avec suspension de la clause, puis subsidiairement des délais pour quitter les lieux. Le bailleur a formé un appel incident, demandant confirmation des mesures essentielles, une rectification des décomptes, et le refus de tout délai au regard de l’absence de reprise du paiement. Le co‑titulaire du bail n’a pas conclu en cause d’appel.

Le litige oppose, en substance, la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire malgré un dossier de surendettement recevable postérieurement, à la prétention inverse fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 exigeant la reprise des paiements. La cour confirme la résiliation, refuse les délais de paiement au titre de la suspension, fixe l’indemnité d’occupation au niveau du loyer et des charges, précise le sort non immédiat du dépôt de garantie, et limite les délais d’expulsion à une durée inférieure à un an, faute de diligences suffisantes de relogement.

I. L’acquisition de la clause résolutoire et ses conditions de suspension

A. Primauté du cadre légal et charge de reprise des paiements

La cour s’inscrit dans la droite application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le premier juge avait déjà mobilisé. L’arrêt rappelle sans détour que « Le premier juge a motivé la résiliation du bail au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et mentionné que la clause résolutoire avait été acquise à défaut, pour les locataires, de s’être acquittés des sommes visées dans le commandement de payer délivré le 15 mars 2023. » Le dispositif légal conditionne la suspension des effets de la clause à la reprise du paiement courant et à l’apurement progressif.

La cour en tire la conséquence, en termes clairs et cohérents avec le texte, que « Dès lors, elle ne peut prétendre à bénéficier de délai de paiement avec une suspension des effets de la clause résolutoire, en application de l’article 24 V et VIII de la loi du 06 juillet 1989. » Cette motivation met l’accent sur l’exigence probatoire pesant sur le locataire, qui doit justifier d’un rétablissement durable des flux.

Cette solution rejoint la jurisprudence de la troisième chambre civile, selon laquelle la suspension demeure subordonnée à la reprise effective des échéances, et ce indépendamment de considérations d’opportunité. Elle s’accorde avec l’économie générale du texte, qui articule protection du logement et prévention du risque d’aggravation de l’impayé par un critère objectif et vérifiable.

B. Surendettement postérieur et maintien des effets résolutoires

La cour relève que la recevabilité du dossier de surendettement est intervenue postérieurement à l’acquisition de la clause, ce qui exclut tout effet rétroactif sur la résolution déjà acquise. Le dossier et la mesure d’effacement n’ont pas vocation à reconstituer rétroactivement le lien contractuel ni à neutraliser la sanction convenue, mais à traiter le passif selon le droit des procédures de surendettement.

La distinction entre dettes antérieures et dettes postérieures sous‑tend le raisonnement, y compris pour l’indemnité d’occupation née après la résiliation. La cour confirme que le locataire devenu occupant sans droit ni titre demeure redevable des indemnités ultérieures, qui ne sont pas couvertes par un effacement circonscrit au passif arrêté. Cette analyse, d’inspiration classique, se retrouve en jurisprudence de la Cour de cassation, qui juge que la procédure de surendettement n’affecte ni l’acquisition antérieure de la clause, ni la naissance des dettes nouvelles.

L’arrêt articule enfin la situation des co‑débiteurs. L’effacement personnel prononcé dans le cadre du surendettement n’emporte pas libération du co‑titulaire qui reste tenu, en sa qualité de débiteur au titre du bail résilié. Le caractère personnel de la mesure explique la dissymétrie entre les obligations pécuniaires maintenues de l’un et l’allègement consenti à l’autre.

II. Les conséquences pécuniaires et les mesures d’exécution

A. Assiette de l’indemnité d’occupation et sort du dépôt de garantie

La cour rappelle la finalité de l’indemnité d’occupation, dans des termes extrêmement précis, que l’on peut citer intégralement: « L’indemnité d’occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qu’auraient du payer le locataire si le bail n’avait pas été résilié. » La référence à l’équivalence loyer‑charges assure une méthode simple, transparente et proportionnée.

La fixation au niveau contractuel évite une sous‑indemnisation du préjudice de privation et garantit la prévisibilité. Elle constitue aujourd’hui la solution dominante, cohérente avec la fonction compensatrice de l’indemnité et l’interdiction de l’enrichissement sans cause. Cette base d’évaluation n’exclut pas l’actualisation périodique si le bail la prévoyait, puisqu’elle reproduit symétriquement la structure du prix contractuel.

Sur le dépôt de garantie, la cour indique sans ambiguïté: « En conséquence, il convient de faire droit aux demandes du bailleur, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de déduire le montant du dépôt de garantie, le sort de ce dépôt intervenant après la remise des clés. » Cette précision rappelle la chronologie légale de la restitution, indissociable de la restitution matérielle des lieux.

La solution s’aligne sur la jurisprudence qui subordonne la restitution à la remise des clés, puis au délai de régularisation des comptes. Elle évite une imputation anticipée, source d’insécurité pour les deux parties, et réserve les éventuelles retenues à l’inventaire contradictoire des dégradations et des impayés résiduels.

B. Délais d’expulsion et exigence de diligence du locataire

S’agissant des délais pour quitter les lieux, la cour vise le cadre impératif du code des procédures civiles d’exécution, en citant expressément que « L’article L 412-4 du code de procédures civiles d’exécution énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Les critères d’appréciation incluent les diligences de relogement, la situation respective des parties et le droit à un logement décent.

Au vu des justificatifs produits, la cour retient l’insuffisance des démarches de relogement et confirme une durée brève, compatible avec le plafond légal. Cette appréciation concrète préserve l’équilibre entre la protection de l’occupant et le droit du propriétaire à la récupération de son bien, surtout lorsque le paiement courant n’a pas été rétabli.

L’arrêt met en cohérence le refus de suspension de la clause et la limitation des délais d’expulsion. L’absence de reprise des paiements affaiblit la demande de délai prolongé, en l’absence d’un projet de relogement avéré. La motivation demeure mesurée, indexée sur des critères objectifs, et s’inscrit dans la grille légale sans rigidité excessive.

Au total, la décision offre une lecture stable du droit positif: la suspension de la clause résolutoire suppose la reprise effective des paiements; l’effacement en surendettement n’altère pas les effets résolutoires acquis ni les dettes postérieures; l’indemnité d’occupation se cale sur le loyer et les charges; le dépôt n’est liquidé qu’après remise des clés; les délais d’expulsion se mesurent à la diligence démontrée. Cette cohérence confère à l’arrêt une portée pédagogique, utile aux praticiens confrontés à l’articulation délicate entre impayés, résiliation et procédures de traitement du surendettement.