Par un arrêt rendu au fond le 4 septembre 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence statue sur la validité d’un commandement de payer visant une clause résolutoire dans un bail d’habitation meublé conclu en 2021, et sur les suites pécuniaires d’une résiliation de plein droit. Le litige naît d’un arriéré locatif suivi d’un commandement délivré le 11 août 2023, tandis que la loi du 27 juillet 2023 a réduit le délai légal d’apurement à six semaines. Le premier juge a constaté la résiliation, ordonné l’expulsion et condamné la locataire au paiement d’un solde arrêté en 2024.
En appel, la locataire invoquait la nullité du commandement en raison d’une discordance de délais, soutenait avoir apuré sa dette et sollicitait des délais, tant de paiement que d’occupation. Le bailleur demandait la confirmation de la résiliation, l’actualisation de la dette, la fixation d’une indemnité d’occupation au loyer charges comprises et l’allocation de frais irrépétibles. La question centrale portait sur l’incidence de la réforme de 2023 et sur l’exigence d’un grief en cas de vice formel du commandement. La cour confirme la résiliation, décale la date d’acquisition au 12 octobre 2023, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, et actualise la condamnation, tout en refusant les délais.
I. Le commandement de payer et la clause résolutoire
A. L’articulation loi nouvelle, loi ancienne et clause contractuelle
La décision rappelle d’abord le cadre légal applicable. Elle vise la nouvelle rédaction de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 selon laquelle: «Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.» Elle précise immédiatement le régime transitoire en énonçant qu’«il est acquis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, […] n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.»
Le bail stipulait une clause résolutoire assortie d’un délai d’un mois, tandis que le commandement mentionnait six semaines. La cour replace pourtant l’examen sur le terrain des conditions légales d’efficacité de la clause au jour de l’acte. Elle en déduit que l’effet résolutoire ne pouvait être retenu qu’à l’expiration du délai légal antérieurement applicable, et retient finalement que «les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 octobre 2023». Cette solution, sobre, neutralise les discordances rédactionnelles en privilégiant l’articulation entre norme d’ordre public et stipulation contractuelle.
B. Le grief comme condition de la nullité formelle
L’argument de nullité du commandement était fondé sur l’indication erronée du délai. La cour mobilise le droit commun des nullités en rappelant que «La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond […] sans soulever la nullité.» Surtout, elle souligne qu’«Une nullité pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.»
Appliquant ces principes, les juges constatent l’absence de grief utile, la locataire n’ayant pas apuré dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement. La discordance formelle n’ayant pas altéré ses droits de défense, la nullité est écartée. Le raisonnement conduit logiquement à sécuriser la résiliation de plein droit, le débat se déplaçant du terrain formel vers l’exécution effective de l’obligation de payer. La transition vers l’évaluation des suites pécuniaires s’opère ainsi sans rupture.
II. Portée et appréciation de la solution
A. Sécurité juridique et transition législative
La solution retient un équilibre convaincant entre prévisibilité et protection. En consacrant le régime transitoire, l’arrêt préserve l’intelligibilité des délais d’acquisition pour les baux en cours. La référence à ce considérant, très clair, écarte les effets rétroactifs indus, sans priver la norme nouvelle de portée pour l’avenir. Elle évite aussi la tentation d’un contrôle subjectif du commandement lorsque l’écart de délai n’a, en réalité, privé le débiteur d’aucune chance.
Cette position s’inscrit dans une ligne classique qui distingue la lettre de l’acte et ses effets sur les droits de la défense. Elle renforce la sécurité du bailleur, tout en signalant aux locataires que l’invocation d’un vice formel suppose la démonstration d’une atteinte concrète. Elle clarifie enfin le calendrier d’acquisition en le calant sur l’échéance légalement pertinente, ce que matérialise la fixation du 12 octobre 2023.
B. Dette locative, indemnité d’occupation et délais de paiement
La cour articule ensuite charge de la preuve, indemnité d’occupation et délais. Elle rappelle que «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.» En l’absence de justificatifs de règlements suffisants, la dette est actualisée à la somme arrêtée en avril 2025. L’occupation postérieure à la résiliation appelle, de manière cohérente, une indemnité évaluée par référence au loyer charges comprises, conformément au motif suivant: «il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels».
S’agissant des délais, la décision vise l’article 24 V de la loi de 1989 et rappelle que «le juge peut, […] à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années». La condition cardinale de reprise intégrale n’étant pas satisfaite, le refus des délais confirme la rigueur du texte réformé. L’économie d’ensemble demeure lisible: la protection est offerte au débiteur diligent, tandis que l’inertie dans le paiement des loyers courants ferme l’accès au moratoire judiciaire. Cette cohérence parachève la solution sur le terrain de la valeur et de la portée pratiques.
