Cour d’appel de Basse, le 19 février 2024, n°24/00407

La Cour d’appel de Basse‑Terre, 2e chambre civile, arrêt n° [Immatriculation 3], juillet 2025, n° RG 24/00407, statue en matière locative. Un bail d’habitation conclu en 1998 régit une maison donnée à bail, le bailleur réclamant des arriérés significatifs à la locataire.

Après mise en demeure en 2022, le bailleur a assigné en paiement des loyers et charges impayés. Par jugement du 19 février 2024, le juge des contentieux de la protection de Pointe‑à‑Pitre a condamné la locataire à 31 367,71 euros, intérêts de droit.

Devant la cour, l’appelante invoque une exception d’inexécution fondée sur l’indécence alléguée du logement et requiert restitution de loyers et dommages. L’intimé conclut à la confirmation, aux intérêts, et sollicite une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La question posée concerne les conditions d’une exception d’inexécution en bail d’habitation ancien, en l’absence de décision préalable de suspension du loyer. Elle concerne aussi l’effet dévolutif et la sanction du défaut de moyens au soutien des prétentions en appel. La cour confirme la condamnation au paiement, écarte l’exception, rejette le préjudice de jouissance et les délais, et alloue 3 500 euros au titre de l’article 700 d’appel.

I. Le cadre de l’exception d’inexécution en bail d’habitation ancien

A. Textes applicables et principe jurisprudentiel

Le contrat date de 1998. La cour applique la version initiale de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil, dans leurs rédactions antérieures à 2000. Elle souligne que l’obligation de délivrance et l’obligation d’entretien du bailleur restent au cœur du régime, sans confusion avec les seules réparations locatives.

La décision replace l’exception d’inexécution dans sa source prétorienne, antérieure à la réforme de 2016. Elle rappelle, en des termes généraux, la règle dégagée de longue date. Selon l’arrêt, « Attendu que, dès avant la codification de l’exception d’inexécution entrée en vigueur en 2016 dans le cadre du nouvel article 1219 du code civil non-applicable au bail de 1998, la cour de cassation jugeait qu’une partie pouvait refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci était exigible, si l’autre n’exécutait pas la sienne et si cette inexécution était suffisamment grave ; ». L’exigence d’une gravité caractérisée structure donc la défense.

La cour rappelle aussi l’office spécifique du juge en matière de décence et d’adaptation du loyer. L’action fondée sur l’article 20‑1 de la loi de 1989 permet une réduction ou suspension judiciaire, sans atteinte à la validité du bail en cours. L’initiative judiciaire s’impose avant toute rétention unilatérale du loyer par le locataire.

B. Exigence d’impossibilité d’occuper et contrôle des preuves

La motivation centrale érige un critère strict lorsque le locataire n’a pas saisi le juge avant de cesser de payer. L’arrêt énonce que « lorsque le locataire n’a pas préalablement saisi un juge pour obtenir une réduction ou une suspension du loyer, il ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’opposer aux demandes du bailleur fondées sur le défaut de paiement des loyers, que s’il démontre qu’en raison des manquements de ce dernier à ses obligations de délivrance et d’entretien, il s’est trouvé dans l’impossibilité d’occuper le logement objet du bail ». Le standard probatoire est clair et protecteur de la sécurité contractuelle.

Le contrôle des preuves est rigoureux. Les constats et rapports versés ne décrivent pas une atteinte telle à l’usage que l’occupation deviendrait impossible. La cour retient qu’« aucun des constat et rapports précités n’évoque une inhabiltabilité », quand bien même ils pointent un défaut d’entretien régulier (« l’entretien constant de cet immeuble n’est pas fait de manière régulière »). L’arrêt relève l’absence de réclamations circonstanciées de la locataire, l’existence de travaux de couverture passés, d’un devis accepté non réalisé du fait d’oppositions, et une valeur vénale significative du bien. L’indécence alléguée, non établie, ne peut alors neutraliser l’obligation de paiement, de sorte que la condamnation au principal est confirmée.

II. Portée procédurale et enseignements

A. Effet dévolutif et discipline des prétentions

La cour rappelle l’encadrement précis de l’effet dévolutif et le rôle du dispositif des écritures. Elle cite l’article 954 ancien, dans une formule désormais classique, selon laquelle « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ». Les chefs non déférés demeurent hors du litige d’appel.

S’agissant du préjudice de jouissance, la demande est nouvelle mais recevable, car attachée à la défense au fond. La cour l’énonce avec netteté : « elle est néanmoins recevable au sens de l’article 566 du code de procédure civile, comme étant l’accessoire de son exception d’inexécution ». Cependant, aucun moyen n’étant développé au soutien dans la discussion, la sanction s’impose. L’arrêt tranche que, faute d’argumentation utile, « la cour ne peut qu’en débouter l’appelante ». La même rigueur s’applique à la demande de délais de grâce, dès lors que l’appelante « se borne à formuler cette demande sans la motiver ».

B. Conséquences pratiques pour les acteurs du bail

L’arrêt confirme une ligne de prudence quant aux retenues unilatérales de loyer. En l’absence de décision préalable, seule une impossibilité d’occuper solidement démontrée peut neutraliser l’obligation de paiement. À défaut, l’exception d’inexécution demeure inopérante, même en présence de désordres exigeant des travaux.

La décision illustre aussi la discipline des écritures en appel. Les prétentions doivent être précisément articulées au dispositif, et les moyens correspondants développés dans la discussion. À défaut de moyens, la prétention est vouée au rejet, quand bien même son objet serait recevable. Il convient, enfin, de documenter sans délai les réclamations techniques et de saisir le juge sur le fondement de l’article 20‑1, afin d’obtenir la réduction ou la suspension judiciaire du loyer, plutôt que d’interrompre unilatéralement les paiements. L’économie de l’arrêt en tire une conséquence logique sur les frais, en allouant une indemnité d’appel significative au titre de l’article 700.