Cour d’appel de Bastia, le 17 décembre 2025, n°23/00603

La cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 17 décembre 2025, statue sur un litige opposant des copropriétaires à leur syndicat au sujet de travaux non autorisés et de la qualification d’un espace litigieux. Un propriétaire et sa société civile immobilière avaient percé une dalle commune pour relier deux lots, tandis que le syndicat revendiquait la restitution d’un espace sous escalier. La question de droit centrale portait sur la légitimité de la remise en état des parties communes et sur la propriété du sous-scalier, au regard de la prescription et du droit de propriété. La cour a infirmé partiellement le jugement en rejetant la demande de remise en état pour cause d’enclavement disproportionné, tout en confirmant le caractère privatif du sous-scalier.

I. L’exercice du droit de propriété face à l’atteinte aux parties communes

La cour rappelle que tout copropriétaire doit obtenir une autorisation de l’assemblée générale avant d’effectuer des travaux sur les parties communes, conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Elle souligne que les appelants ont réalisé une trémie dans la dalle sans aucune demande préalable, ce qui constitue une violation des droits des autres copropriétaires. “Il est constant que tout copropriétaire est libre de réunir des lots lui appartenant mais sous la réserve que cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble” (Motifs, page 10). Cette absence d’autorisation rend les travaux illicites, et l’ancienneté de l’ouvrage ne saurait justifier une régularisation a posteriori.

Cependant, la cour examine la proportionnalité de la remise en état au regard du droit de propriété garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme. Elle constate que la suppression de la trémie enclaverait le lot inférieur, privant son propriétaire de tout accès libre à la voie publique. “Il est totalement disproportionné et attentatoire au droit de propriété de faire droit à la demande de remise en état de la dalle séparative” (Motifs, page 13). La cour écarte ainsi la demande du syndicat, privilégiant la protection du droit de propriété face à une atteinte irrémédiable.

II. La qualification du sous-scalier entre parties communes et parties privatives

La cour se fonde sur les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 pour déterminer la nature du sous-scalier, en l’absence de titres clairs. Elle relève que cet espace n’est accessible que par le lot privatif de la société civile immobilière et n’offre aucune utilité pour les autres copropriétaires. “La surface litigieuse n’est attribuée à aucun lot spécifiquement dans aucun des documents produits au débat” (Motifs, page 16). Cette absence d’affectation commune, combinée à l’usage exclusif et continu depuis 1980, confirme son caractère privatif.

La cour rejette l’argument du syndicat fondé sur un courrier ambigu, précisant que la société civile immobilière y emploie le conditionnel et conteste explicitement la qualification de partie commune. Elle confirme ainsi le jugement de première instance, jugeant que le sous-scalier fait partie intégrante du lot privatif. Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence constante qui répute privatives les parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, en l’absence de preuve contraire dans les titres.