Cour d’appel de Bourges, le 5 septembre 2025, n°24/00924

La Cour d’appel de Bourges, 5 septembre 2025, tranche un litige de bail commercial relatif au remplacement d’une chaudière vétuste et à la mise aux normes de l’installation de chauffage. La décision précise aussi la qualification de menus travaux portant sur une porte d’entrée, l’allocation de dommages-intérêts et une question de recevabilité en appel.

Un local commercial donné à bail, exploité en commerce de presse et tabac, a connu en février 2023 une panne de chaudière fioul. Un diagnostic thermique a révélé des non-conformités initiales du conduit d’évacuation, une ventilation insuffisante et l’ancienneté avancée de l’équipement. Le bailleur a refusé le remplacement. Le preneur a assigné en remplacement, mise aux normes, réparation de la porte et indemnisation.

Le tribunal judiciaire de Nevers, 25 septembre 2024, a condamné le bailleur à remplacer la chaudière et à mettre l’installation aux normes, avec astreinte, a rejeté la demande relative à la porte, et a alloué des dommages-intérêts. Appel principal du bailleur et appel incident du preneur ont suivi. En cause d’appel, une irrecevabilité des conclusions a été soulevée au regard des délais de l’appel incident.

La question portait sur la charge des travaux de remplacement en présence de vétusté et de non-conformités structurelles, la portée des clauses transférant les réparations au preneur, la qualification des travaux relatifs à la porte, et la conséquence indemnitaire de l’atteinte à la jouissance.

La cour confirme la condamnation au remplacement et à la mise aux normes, retient le caractère locatif des réparations de la porte, valide l’indemnisation et ajuste le point de départ de l’astreinte à la signification de l’arrêt. Les conclusions attaquées sont jugées recevables, l’exception n’ayant pas été portée devant le conseiller de la mise en état.

I – L’obligation de délivrance face à la vétusté et aux non-conformités

A – La charge du remplacement de la chaudière malgré les clauses contractuelles

La cour rappelle les articles 1719, 1755 et 606 du Code civil, en insistant sur la délivrance conforme et l’exclusion des réparations dues à la vétusté de la sphère locative. Elle énonce, dans une formulation décisive, que « il est néanmoins constant que, sauf disposition expresse du bail, le locataire […] ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté ». Le raisonnement valorise la limite de la liberté contractuelle antérieure à la loi du 18 juin 2014, en soulignant la nécessité d’une stipulation expresse et claire lorsqu’un transfert de charge est envisagé.

La motivation articule ensuite l’obligation de délivrance avec les vices de structure et la sécurité des personnes. La cour affirme que « si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut […] s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Le diagnostic retient des défauts initiaux d’évacuation, une ventilation insuffisante et l’âge de l’installation, éléments qui justifient un remplacement, non un simple entretien. L’exécution scrupuleuse d’un entretien annuel n’aurait pas corrigé ces défauts intrinsèques.

B – La distinction avec les réparations locatives concernant la porte d’entrée

La cour maintient le jugement en ce qu’il a rejeté la demande au titre de la porte, après avoir caractérisé un désordre mineur. La constatation d’interstices d’environ cinq millimètres ne modifie pas le clos et le couvert. Elle juge que « ce désordre mineur ne peut suffire […] à considérer que le clos ne serait pas assuré ». En conséquence, la réparation relève de l’article 1754, au titre des menus travaux incombant au preneur, « les travaux susceptibles de remédier à ce désordre relèvent de la catégorie des réparations locatives ». La solution sépare nettement un défaut de confort marginal de l’atteinte structurelle engageant le bailleur.

II – Valeur et portée de la solution dégagée

A – La convergence jurisprudentielle et la clarification du régime pré-Pinel

La solution s’inscrit dans une ligne constante de la troisième chambre civile relative à la prise en charge de la vétusté et aux limites des clauses transférant les grosses réparations. La cour cite, dans son développement, des décisions rappelant qu’« à défaut de convention particulière, le bailleur répond de la vétusté des lieux même lorsque le preneur les a pris en parfaite connaissance ». Elle confirme aussi l’interprétation stricte des clauses étendant au preneur les charges de l’article 606, en excluant la remise à neuf d’équipements atteints par la vétusté, hors faute d’entretien. La portée est nette pour les baux conclus avant la loi du 18 juin 2014, où la liberté contractuelle demeurait large mais bornée par la délivrance et la sécurité.

La motivation systématise enfin l’obligation de délivrance comme vecteur de conformité et de sécurité. Elle précise qu’« une telle obligation implique notamment, s’agissant d’un commerce accueillant par nature du public, la possibilité d’obtenir dans les locaux une température normale en hiver ». L’inaptitude thermique caractérisée, corroborée par constat d’huissier, légitime la mise en conformité et la condamnation du bailleur.

B – Les conséquences pratiques: sécurité, jouissance, astreinte et office du juge d’appel

L’indemnisation est confirmée au regard de la jouissance amoindrie et des conditions d’accueil du public. La cour retient que « de telles températures n’ont, d’une part, pas permis à la clientèle d’être accueillie dans de bonnes conditions », et qu’elles ont également entravé l’usage normal des lieux. L’appréciation mesurée du quantum, conjuguée à l’astreinte, manifeste un équilibre entre réparation du préjudice et incitation à l’exécution.

Le point de départ de l’astreinte est déplacé à la signification de l’arrêt, ce qui renforce l’efficacité de la décision sans surprendre l’exécuté. La mise aux normes est ainsi assortie d’une contrainte temporelle claire, articulée avec la notification de la décision définitive. Sur le terrain procédural, la recevabilité des écritures en réponse à l’appel incident est retenue en raison de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état, ce qui préserve la cohérence du régime de l’appel et évite les incidents tardifs. L’ensemble compose une solution utile aux praticiens, combinant exigence de sécurité, effectivité de la délivrance et discipline procédurale.