La Cour d’appel de Douai, 4 septembre 2025, chambre 8 section 4, statue par défaut sur un litige d’occupation sans droit ni titre consécutif à la résiliation d’un bail d’habitation consenti à une association. La cour tranche l’indemnité d’occupation due au bailleur après la résiliation et apprécie les demandes de dommages complémentaires, au regard des exigences probatoires et du lien de causalité.
Les faits tiennent à un bail d’habitation conclu en 2017 au profit d’une association, ultérieurement mise en liquidation judiciaire par le tribunal de grande instance de Lille le 4 octobre 2019. La résiliation du bail a été constatée par la Cour d’appel de Douai le 7 juillet 2022, l’expulsion autorisée, puis le logement libéré le 11 août 2022. Antérieurement, le tribunal judiciaire de Lille avait fixé, le 31 mai 2021, la créance locative au passif de la liquidation jusqu’au 5 mars 2021 inclus.
Par jugement du 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a alloué une indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2021 au 11 août 2022 et rejeté les demandes au titre des dégradations et des préjudices financier et moral. L’intimé n’a pas constitué avocat en appel, de sorte que, selon la cour, « il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés ». La question porte sur le fondement et le quantum de l’indemnité d’occupation, puis sur la preuve des dégradations et l’existence de préjudices distincts.
I. Indemnité d’occupation et responsabilité délictuelle
A. Fondement et principe de réparation
La cour retient le terrain délictuel, étranger au bail, l’occupant n’étant pas partie au contrat postérieurement à la résiliation. Elle cite l’article 1240 du code civil, dont la formule est reprise dans l’arrêt: « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrive à le réparer ». Le dommage consiste dans l’immobilisation du bien, empêchant toute relocation, et justifie une indemnité mensuelle équivalente au loyer, charges incluses, jusqu’à restitution effective des clés.
La délimitation temporelle procède de l’autorité de la fixation opérée par le tribunal judiciaire de Lille le 31 mai 2021 jusqu’au 5 mars 2021, qui cantonne l’indemnité d’occupation à la période postérieure. La solution concilie réparation intégrale et sécurité juridique, en évitant tout double recouvrement pour des périodes déjà définitivement liquidées au passif de la personne morale.
B. Ajustement du quantum et rectification d’erreur
La cour relève une erreur de calcul commise en première instance, résultant d’une double déduction d’un versement du 5 mars 2021, pourtant déjà imputé dans le décompte produit. Elle énonce alors, de manière claire, « La décision sera donc infirmée sur le montant retenu par le premier juge ». Le dispositif fixe la somme due, après déduction du dépôt de garantie, à 16 448,31 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.
La légère discordance relevée dans les motifs, qui mentionnent un montant proche, s’analyse en une simple inadvertance matérielle, sans incidence sur l’autorité du dispositif. Le raisonnement illustre une méthode prudente, corrigeant le quantum sans remettre en cause le principe, ce qui circonscrit le litige indemnitaires aux seules différences comptables. Restent dès lors les demandes relatives aux dégradations locatives et aux préjudices distincts.
II. Dégradations et préjudices annexes
A. Exigences probatoires et état des lieux contractuel
La cour rappelle l’article 9 du code de procédure civile, selon lequel « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». La loi du 6 juillet 1989 étant écartée par le bail, les stipulations contractuelles gouvernent l’établissement des états des lieux. La cour relève expressément qu’« il résulte des termes même du bail produit en l’espèce et de l’article 1.10 qu’à l’expiration des relations contractuelles, un état des lieux de sortie sera dressé contradictoirement par les parties, ou à défaut par huissier à l’initiative de la partie la plus diligente ».
L’état des lieux de sortie, non contradictoire, dépourvu de signature et non établi par commissaire de justice, ne présente pas le degré de fiabilité exigé. La preuve des dégradations imputables à l’occupant fait ainsi défaut, faute d’un instrumentum conforme à la clause et de pièces complémentaires probantes. La cour confirme en conséquence le rejet de ce chef de demande, constatant que « La décision de première instance sera confirmée ».
B. Préjudice financier et moral : causalité et démonstration
Sur le préjudice financier invoqué, la cour rattache l’analyse à l’article 1240, qui suppose un lien de causalité certain entre la faute alléguée et la perte. L’absence d’actif dans la liquidation judiciaire exclut la démonstration que l’information plus précoce aurait permis un recouvrement effectif, ce qui rompt la chaîne causale. La demande indemnitaire ne peut prospérer sans preuve d’efficacité des diligences hypothétiques.
Le préjudice moral est également écarté, faute d’éléments objectifs et circonstanciés, de nature médicale notamment, distincts de l’atteinte déjà réparée par l’indemnité d’occupation. La cour veille à éviter toute double indemnisation en cloisonnant les chefs de préjudice, ce qui respecte l’économie de la réparation intégrale et la rigueur probatoire requise.
En définitive, l’arrêt confirme l’essentiel, corrige le quantum de l’indemnité d’occupation et réaffirme une orthodoxie probatoire ferme sur les dégradations et les dommages distincts, dans le cadre normatif rappelé par les articles 1240 et 9 du code de procédure civile.
