Cour d’appel de Lyon, le 31 décembre 2015, n°23/03698

La Cour d’appel de Lyon, 2 juillet 2025 (8e chambre, RG 23/03698), se prononce sur un bail d’habitation entaché de non‑décence. L’arrêt confirme un jugement ayant retenu une dette locative substantielle, tout en allouant une indemnité de jouissance mesurée.

La relation contractuelle portait sur une maison avec dépendances, assortie d’un loyer révisable et de charges. Un congé pour reprise a été notifié pour le 31 décembre 2015, puis une expertise a relevé plusieurs manquements aux exigences de décence. La locataire a cessé ses paiements dès 2014, s’est maintenue jusqu’au 1er juin 2021, et a consigné des loyers partiellement.

Après disjonction, validation du congé et fixation d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2016, un jugement du 3 avril 2023 a condamné la locataire à 44 659,47 euros, accordant parallèlement 7 200 euros pour trouble de jouissance. En appel, l’appelante sollicitait l’extinction de la dette, la restitution intégrale des sommes consignées et une réparation égale aux loyers dus, tandis que l’intimée requérait confirmation.

La question portait sur la possibilité de suspendre le paiement par exception d’inexécution, au regard de la non‑décence alléguée, et sur l’étendue temporelle et quantitative de l’indemnisation du trouble de jouissance. La cour confirme une approche restrictive de l’exception et retient une réparation proportionnée, fondée sur l’évaluation technique.

I. Le cadre juridique et son application concrète

A. L’exception d’inexécution strictement cantonnée

La cour rappelle d’abord les obligations réciproques issues de la loi du 6 juillet 1989, puis précise les limites de l’exception d’inexécution. « Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable Iors de la signature du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. » « Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable Iors de la signature du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent […] ». Surtout, l’arrêt formule le critère dirimant en ces termes: « Il est de principe que le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers que si le logement est inhabitable ou totalement insalubre. » Cette formule borne la suspension aux seules hypothèses d’anéantissement de l’usage, excluant les désordres qui n’atteignent pas ce seuil.

B. La non‑décence constatée, sans inhabitalité totale

L’expertise a retenu une non‑décence caractérisée, affectant étanchéité, chauffage, ventilation et divers équipements, sans faire disparaître toute habitabilité. La cour s’appuie sur une référence économique précise: « L’expert chiffre le loyer à 500 € compte tenu de l’ensemble des désordres relevés et du marché locatif, étant observé que cela correspond au montant du loyer arrêté par la bailleresse à partir de 2014 pour tenir compte du caractère inutilisable de la grange. » La démonstration s’achève sur l’absence d’inhabitabilité totale, condition indispensable pour suspendre intégralement les loyers; l’arriéré et l’indemnité d’occupation demeurent dus, la consigne jouant seulement imputation. La solution s’inscrit dans une orthodoxie classique, évitant de transformer la non‑décence en cause générale d’extinction de la dette.

II. La réparation du trouble de jouissance et ses limites

A. L’encadrement temporel après cessation du titre

La cour refuse d’indemniser la période postérieure à la résiliation intervenue au 1er janvier 2016, le maintien s’étant opéré sans droit ni titre. Elle procède toutefois à une mise au point utile sur le fondement de la responsabilité contractuelle: « Le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et le préjudice de jouissance subi par la locataire n’est pas contesté par la première mais il ne saurait être sérieusement soutenu par l’appelante qu’elle a vécu pendant des années dans un taudis au point que sa santé en a été altérée alors que l’expert retient seulement plusieurs éléments de non-décence dont certains (ballon d’eau chaude hors d’usage) sont postérieurs au 1er janvier 2016. » La réparation est ainsi circonscrite par la causalité et la période de validité du titre, afin d’éviter une indemnisation durable d’un maintien unilatéral.

B. Une indemnisation proportionnée et articulée au loyer

La cour confirme une évaluation forfaitaire et proportionnelle du trouble, corrélée au loyer, qui évite l’assimilation à une remise totale. Elle entérine la méthode retenue en première instance, désormais stabilisée par l’arrêt. La cohérence d’ensemble s’illustre encore dans les mesures accessoires, la cour précisant: « La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance. » L’économie générale demeure linéaire: dettes locatives et indemnité d’occupation sont maintenues, la consigne s’impute, une indemnité de procédure est accordée en appel, et la réparation du trouble demeure limitée à une fraction du loyer sur une période déterminée.

Ainsi se dessine une ligne jurisprudentielle claire, distinguant la non‑décence sévère de l’inhabitabilité totale, bornant strictement l’exception d’inexécution, et équilibrant dette locative et réparation du trouble par une proportionnalité maîtrisée.