La cour d’appel de Nancy, dans son arrêt du 21 janvier 2026, a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Bar-le-Duc. Le litige opposait une commune, bailleresse, à une société locataire d’un bail commercial portant sur un hôtel-restaurant. La commune avait délivré un congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction, invoquant des manquements du preneur, une reconstruction de l’immeuble et une reprise en régie. Le preneur contestait la régularité de ce congé et réclamait une indemnité d’éviction. La question de droit portait sur la validité du refus de renouvellement sans indemnité. La cour a retenu que le congé était irrégulier, ouvrant droit à l’indemnité, et a rejeté les demandes d’expulsion.
La nécessité d’une mise en demeure par acte extrajudiciaire préalable au congé pour motif grave.
La cour rappelle que le refus de renouvellement fondé sur l’inexécution d’une obligation impose une mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire. Elle constate que les mises en demeure adressées par la commune étaient toutes des courriers simples ou recommandés. Aucune de ces mises en demeure n’a été délivrée par acte d’huissier de justice. Dès lors, elles sont toutes irrégulières et ne peuvent suppléer l’exigence légale d’un acte extra-judiciaire.
Le manquement reproché, tenant à l’entretien des locaux, ne présente pas un caractère irréversible. La cour souligne que “le bailleur n’est donc dispensé de cette formalité impérative, exigée à peine de nullité du congé, que dans le cas où le manquement commis a un caractère irréversible”. En l’absence de mise en demeure régulière, le congé est irrégulier, ce qui ouvre droit à l’indemnité d’éviction. La solution consacre la rigueur procédurale imposée au bailleur pour invoquer un motif grave et légitime.
L’absence de démonstration d’un motif de reconstruction ou d’une reprise en régie sans indemnité.
La cour examine les deux autres motifs invoqués par la commune dans le congé. Concernant la reconstruction, elle estime que le rapport d’expertise postérieur au congé ne peut être pris en compte. Elle précise qu’au jour du congé, “rien ne permet de retenir qu’au 06 janvier 2022, des travaux rendant indispensables la reconstruction de l’immeuble, ou son évacuation, étaient inévitables”. La fermeture administrative ultérieure ne constitue pas une destruction de la chose louée.
Quant à la reprise d’exploitation en régie, ce motif n’est pas prévu par l’article L. 145-17 du code de commerce. Il ne permet donc pas de dispenser le bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction. La cour confirme qu’aucun des motifs invoqués ne justifie un non-renouvellement sans indemnité. La portée de cette décision est de rappeler que le bailleur doit prouver la réalité et la gravité du motif au jour du congé, sans pouvoir se fonder sur des éléments postérieurs.
Le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.
La cour confirme que la société locataire, pouvant prétendre à une indemnité d’éviction, ne peut être expulsée avant son versement. Elle rappelle que “jusqu’au paiement de cette indemnité, elle a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré”. En conséquence, les demandes d’expulsion, d’indemnité d’occupation majorée et d’astreinte sont rejetées.
La solution garantit au locataire évincé la protection prévue par l’article L. 145-28 du code de commerce. La valeur de cet arrêt est de rappeler l’articulation entre la régularité du congé et le droit à indemnité. La cour privilégie la protection du preneur lorsque la procédure de refus de renouvellement n’a pas été strictement respectée par le bailleur.
