Cour d’appel de Paris, le 10 juillet 2025, n°24/16945

La Cour d’appel de Paris, le 10 juillet 2025, statue en matière de bail commercial sur l’acquisition d’une clause résolutoire, l’expulsion et des demandes provisionnelles. L’ordonnance de référé du 9 août 2024 avait constaté la résiliation de plein droit au 19 février 2024, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation et alloué une provision locative. L’appelante invoquait la mauvaise foi du commandement, l’exception d’inexécution liée à des travaux de ravalement, une réduction de loyer sur le fondement de l’article 1724 du code civil, des dommages et intérêts, la compensation et des délais de paiement. L’intimée sollicitait confirmation, voire une actualisation de la provision. La question portait sur l’office du juge des référés face à une clause résolutoire et à des contestations tirées de l’exécution loyale du bail et des travaux, puis sur les critères d’octroi de provisions et de délais. La cour déclare irrecevable la demande d’annulation du commandement, confirme la résiliation au 19 février 2024, l’expulsion et l’indemnité d’occupation, refuse l’actualisation de la dette, rejette les demandes reconventionnelles liées aux travaux et refuse les délais.

I. La confirmation de la clause résolutoire en référé

A. Pouvoirs du juge des référés et irrecevabilité de la nullité du commandement

La décision rappelle d’abord la latitude du juge des référés en matière de bail commercial. Elle énonce que « il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable ». Ce rappel situe l’office du juge au regard de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, articulés autour de l’exigence d’une obligation non sérieusement contestable.

La cour précise ensuite la frontière entre contrôle de régularité et pouvoirs d’annulation en référé. Elle affirme que « Si, pour être régulier, le commandement de payer doit être délivré de bonne foi, il n’appartient pas au juge des référés d’annuler un acte de sorte que cette demande, qui excède ses pouvoirs, sera déclarée irrecevable ». La motivation distingue utilement l’examen de la bonne foi, recevable comme moyen de contestation sérieuse, de l’annulation, irrecevable en la forme. Elle constate, au surplus, la régularité formelle de l’acte, en notant qu’« au cas présent, il est acquis que le commandement délivré reproduit la clause résolutoire du bail et rappelle les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce ». Le contrôle se concentre alors sur la réalité d’une contestation sérieuse relative aux manquements allégués du bailleur.

B. Absence de contestation sérieuse: mauvaise foi et exception d’inexécution

La décision fixe d’abord la définition opérationnelle de la contestation sérieuse en matière de provision. Elle retient que « Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond ». Cette norme, appliquée aux griefs de mauvaise foi et d’entrave, conduit à un contrôle serré des preuves soumises.

Sur l’exception d’inexécution, la cour rappelle une exigence classique en bail commercial: « Cependant un locataire ne peut pas invoquer utilement une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers si le manquement invoqué n’a pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ». Elle relève que les éléments produits, notamment la poursuite d’un accès principal, une mise en conformité de la sortie de secours et l’absence de réclamations formalisées en chantier, ne caractérisent pas une impropriété à destination. La conclusion est nette: « Il s’ensuit que les contestations invoquées ne présentent pas de caractère sérieux ». Dès lors, la clause résolutoire devait produire ses effets, l’expulsion étant également justifiée, puisque « le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser ». La solution explicite le sens de l’arrêt: l’exception d’inexécution demeure inopérante faute d’atteinte substantielle à l’usage convenu.

II. Portée et valeur en matière de travaux, provisions et délais

A. Clause de souffrance et article 1724: seuil de la gêne excessive

La cour opère une mise au point utile sur l’articulation de l’article 1724 et des stipulations contractuelles. Elle rappelle que « Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger et convenir d’une clause dite de souffrance aux termes de laquelle le preneur doit supporter les travaux quelle qu’en soit la durée ». Cette liberté contractuelle rencontre toutefois une limite de principe, puisque « Cependant, le bailleur ne peut, par une telle clause, s’exonérer de toute responsabilité du fait de l’exécution de travaux lorsqu’une gêne excessive et durable est causée au preneur ». Le bail contenait une stipulation selon laquelle « le preneur est tenu de souffrir les travaux qu’elles qu’en soient l’importance et la durée ».

La décision exige, pour surmonter cette clause, une preuve substantielle du caractère excessif et durable de la gêne. Elle constate qu’« ce dernier ne démontre pas suffisamment que la gêne occasionnée par les travaux de ravalement aurait présenté un caractère excessif et durable ». L’apport est double. D’une part, la clause de souffrance demeure efficace en l’absence d’éléments convaincants sur l’intensité et la durée de la perturbation. D’autre part, l’article 1724 ne fonde pas automatiquement une réduction lorsque le preneur conserve un usage conforme à la destination et un accès fonctionnel, fût-il aménagé. La portée pratique est claire: la réduction du loyer en référé présuppose des preuves précises et circonstanciées de l’atteinte au service de la chose.

B. Provision, actualisation et délais: critères de recevabilité et contrôle

La cour assoit le régime de la provision sur le critère bien connu de l’obligation non contestable. Elle rappelle que « Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ». Elle précise la charge probatoire, en jugeant que « S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable ». En confirmant la provision au titre de la dette locative, la cour prolonge le raisonnement tenu sur l’absence de contestation sérieuse, tout en refusant l’actualisation en raison de l’existence d’un titre exécutoire indépendant de la provision.

Le contrôle des demandes accessoires suit la même logique de rigueur. La décision rejette les demandes reconventionnelles en référé faute de démonstration suffisante de la gêne excessive et durable, et consacre la stabilité procédurale de la dette locative. Elle énonce au dispositif: « Dit n’y a voir lieu à référé sur la demande d’actualisation de la dette locative ». Enfin, l’octroi de délais au sens de l’article 1343-5 est refusé, l’absence de pièces sur la situation financière et la persistance d’impayés récents excluant l’aménagement du paiement. L’ensemble confirme une ligne jurisprudentielle fidèle au droit positif: l’office du juge des référés demeure borné par l’évidence de l’obligation et par l’exigence probatoire qui pèse sur le preneur lorsqu’il invoque des troubles de chantier.