Cour d’appel de Paris, le 11 septembre 2025, n°23/01209

La Cour d’appel de Paris, le 11 septembre 2025, statue sur un litige né d’un bail meublé conclu en 2016, portant sur la restitution du dépôt de garantie, l’existence d’une indemnité d’occupation et l’imputation de réparations locatives. Le locataire a donné congé avec un préavis d’un mois, a quitté les lieux le 15 octobre 2020 et a laissé les clés chez une voisine. Les bailleurs soutiennent n’avoir récupéré les clés que le 16 novembre 2020, revendiquent une indemnité d’occupation et des réparations, tandis que le locataire réclame la restitution du dépôt, la pénalité légale de retard et des frais.

Le juge des contentieux de la protection de Paris, par jugement du 25 novembre 2022, a ordonné la restitution intégrale du dépôt, alloué des dommages et intérêts et rejeté les demandes reconventionnelles, tout en déclarant irrecevable l’intervention volontaire du conjoint copropriétaire. Les bailleurs ont interjeté appel, sollicitant la recevabilité de l’intervention, une indemnité d’occupation, la prise en charge de réparations, et le rejet de la pénalité. Le locataire a demandé confirmation, avec application de la majoration légale.

La question principale porte sur la date et les modalités de la restitution des lieux, déterminées par la remise des clés, et sur les conséquences financières qui en découlent, notamment l’indemnité d’occupation, le solde du dépôt et la majoration de 10% prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. S’y ajoute la recevabilité de l’intervention volontaire du conjoint copropriétaire lorsque le bail a été consenti par l’autre époux. La cour admet l’intervention, fixe la restitution des lieux au 16 novembre 2020, accorde une indemnité d’occupation de 850 euros et retient 385 euros de réparations, condamnant corrélativement au solde de 465 euros sur le dépôt, majoré de la pénalité légale de février 2021 à mars 2023.

I. Détermination de la restitution des lieux et de ses effets

A. Admission de l’intervention volontaire du conjoint copropriétaire

La cour rappelle le cadre procédural et patrimonial applicable. Elle vise d’abord les critères de rattachement et de droit d’agir, en citant que « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant » et qu’« elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ». Elle mobilise ensuite le régime de communauté, en relevant que les baux de biens communs, hors fonds ruraux et baux commerciaux, peuvent être passés par un seul conjoint. L’intérêt à agir du copropriétaire indivis sur le bien loué résulte de sa qualité de co-titulaire du droit et du rattachement direct à l’objet du litige.

Partant, la cour infirme l’irrecevabilité prononcée en première instance. La solution est classique, car le lien suffisant avec les prétentions principales se déduit de la propriété commune et de l’incidence pécuniaire directe sur les droits du conjoint. L’économie du régime matrimonial et la finalité de l’article 325 du code de procédure civile commandent d’ouvrir l’instance à celui dont la situation juridique est immédiatement affectée.

B. Remise des clés, indemnité d’occupation et dépôt de garantie

La cour fixe d’abord le cadre normatif de la restitution des lieux. Elle énonce que « il résulte d’une jurisprudence constante, d’une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d’autre part, que c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués ». Elle précise que « s’agissant des modalités de la remise des clés, celles-ci doivent être remises en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci », ajoutant que « seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés ». Elle rappelle enfin que « la restitution du dépôt de garantie ne peut avoir lieu qu’à la remise des clés » et qu’« à défaut de restitution des clés après la résiliation du bail par l’effet du congé, une indemnité d’occupation reste due ».

Appliquant ces principes, la cour retient que la remise à un tiers non mandaté ne libère pas le locataire, faute d’acceptation ou de refus imputable au bailleur, et fixe la restitution des lieux au 16 novembre 2020, date de récupération effective des clés. Elle alloue en conséquence une indemnité d’occupation de 850 euros pour la période postérieure au congé. Sur les dégradations, elle constate l’absence d’état des lieux de sortie, relevant que « il est constant qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi » et que « les photographies […] ne sauraient suppléer l’absence d’état des lieux de sortie ». Elle ne retient que les canalisations bouchées, notant que « seul est établi le fait que les canalisations étaient bouchées ». Le solde du dépôt se calcule alors en déduisant l’indemnité d’occupation et les réparations retenues, et la majoration de 10% court, dans le cadre d’un retard persistant, jusqu’au mois précédant le paiement effectif.

II. Appréciation critique et portée normative

A. Conformité aux textes et à la jurisprudence de la Cour de cassation

La solution s’inscrit dans la ligne exigeante de la troisième chambre civile. La cour d’appel reprend littéralement que « les clés doivent être remises en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci », ce qui concorde avec la position excluant toute remise à un tiers non mandaté. Le refus du bailleur constitue l’unique exonération opérante, ce que rappelle la formule selon laquelle « seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés ». La conséquence sur le dépôt est logiquement articulée, la cour retenant que « la restitution du dépôt de garantie ne peut avoir lieu qu’à la remise des clés ». La cohérence interne est assurée, puisque la date de restitution gouverne à la fois l’indemnité d’occupation, le point de départ de la majoration légale et l’assiette du solde.

Sur les réparations, l’analyse respecte la charge probatoire. L’absence d’état des lieux de sortie neutralise les allégations non étayées, la cour soulignant que « il est constant qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi ». La sélection d’un poste unique, étayé par des éléments concordants, traduit une démarche mesurée, soucieuse de proportion et d’objectivation du dommage locatif. L’admission de l’intervention du conjoint copropriétaire s’accorde, enfin, avec le texte procédural et la logique du régime matrimonial, sans créer de distorsion procédurale.

B. Incidences pratiques et enseignements pour la pratique locative

L’arrêt rappelle avec force l’impératif de traçabilité des restitutions. La remise des clés doit être matérialisée, à défaut d’accord exprès, par une remise en mains propres contre récépissé ou par l’envoi recommandé, la cour rappelant que « c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués ». Pour les praticiens, le recours à un commissaire de justice pour organiser l’état des lieux et la remise des clés sécurise le calendrier, borne l’occupation et évite les litiges sur l’indemnité due.

La portée est également probatoire. La cour avertit que « les photographies […] ne sauraient suppléer l’absence d’état des lieux de sortie », de sorte que la documentation à chaud, contradictoire et datée, demeure essentielle. Sur le quantum des réparations, l’arrêt illustre une approche restrictive et factuelle, en relevant que « seul est établi le fait que les canalisations étaient bouchées ». Enfin, l’application de la majoration légale de 10% par mois commencé, adossée à un retard prolongé, signale une incitation forte à solder rapidement le dépôt après déduction des sommes justifiées, sous peine d’un coût récurrent et prévisible pour le bailleur.