Cour d’appel de Paris, le 11 septembre 2025, n°23/01488

Par un arrêt du 11 septembre 2025, la Cour d’appel de Paris tranche un litige d’hébergement de tiers et de clause résolutoire en logement-foyer. Le résident, titulaire d’un contrat depuis 2017, s’est vu reprocher des manquements au règlement intérieur relatifs à l’accueil de tiers. Deux mises en demeure, en avril 2021 et janvier 2022, ont été suivies de constats, en juillet 2021 puis en avril 2023, destinés à établir ces manquements.

Par jugement du 10 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation. En appel, le résident sollicitait l’infirmation et, subsidiairement, des délais. Le gestionnaire du foyer demandait la confirmation, l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut la résiliation judiciaire, ainsi que les mesures d’expulsion et accessoires.

La question portait sur la force probante de constats non contradictoires au regard du respect de la vie privée, et sur la preuve d’un dépassement des durées légales d’hébergement de tiers, à l’appui d’une clause résolutoire ou d’une résiliation judiciaire fondées sur les articles 1224 et 1225 du code civil. La cour admet les constats mais juge les griefs non établis, écarte la clause résolutoire, refuse la résiliation et rejette l’expulsion. Elle rappelle que « il convient de rappeler qu’un constat d’huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties ». Elle précise encore que « la seule présence d’un lit supplémentaire, sans autres constatations, ne pouvant suffire à l’établir, et ce d’autant que l’hébergement d’un tiers n’est pas en soi prohibé, mais encadré dans le temps ».

I. L’admissibilité des constats et l’encadrement probatoire des hébergements de tiers

A. La recevabilité des constats et la préservation de la vie privée

La juridiction confirme la valeur probatoire du constat non contradictoire, dès lors qu’il est soumis au débat. La reprise de la formule selon laquelle « il convient de rappeler qu’un constat d’huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties » s’inscrit dans une ligne classique. Le contrôle porte ici sur les conditions matérielles des opérations: porte restée fermée lors du premier passage, entrée autorisée lors du second, de sorte que l’atteinte à la vie privée est écartée sans ambiguïté.

Cette admission, ferme mais nuancée, opère un équilibre entre efficacité probatoire et garanties procédurales. La cour ajoute, dans le même mouvement, que « il en résulte que les deux procès-verbaux de constat constituent des éléments probants recevables ». La recevabilité ne préjuge toutefois ni de la pertinence, ni de la suffisance des éléments, ce qui ouvre sur l’examen des durées et des corroborations exigées.

B. Les exigences de preuve au regard de l’article R. 633-9 et du règlement intérieur

Le rappel du texte régulateur structure le raisonnement. La décision cite que « la personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur », puis détaille les plafonds de trois mois par personne et de six mois annuels. La cour s’attache aux indices temporels, exige des corroborations, et refuse de déduire une violation durable de déclarations isolées non vérifiées.

Elle retient en particulier que « aucun autre élément probant du dossier ne vient corroborer cette occupation de plus de trois mois, et ce alors que le constat date de moins de trois mois après la mise en demeure du 15 avril 2021 ». Le constat ultérieur ne démontre rien de plus, puisque « la seule présence d’un lit supplémentaire, sans autres constatations, ne pouvant suffire à l’établir ». Il en ressort une méthode probatoire précise: identification des tiers, continuité des durées, et recoupements, sans quoi l’hébergement, licite dans ses bornes, ne peut être requalifié en manquement.

II. Le contrôle des sanctions: clause résolutoire et résiliation judiciaire à l’épreuve de la gravité

A. L’acquisition de la clause résolutoire et l’inexécution suffisamment grave

Le régime de l’article 1225 rappelle que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». La sanction automatique demeure subordonnée à la mise en demeure mentionnant expressément la clause et à la preuve du manquement visé. Or, les pièces ne caractérisent ni un dépassement de la durée maximale par une même personne, ni une violation répétée du règlement susceptible de franchir le seuil de gravité requis par l’article 1224.

La cour refuse de se satisfaire d’indices ambigus, en particulier d’une déclaration non vérifiée sur une prétendue cohabitation durable. Elle relève aussi que l’ajout, par le règlement intérieur, d’une exigence liée à la dette ne saurait restreindre le cadre légal, le texte réglementaire fixant les conditions de principe. Faute de démonstration convaincante, l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas prononcée, ce qui neutralise mécaniquement les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

B. Le refus de la résiliation judiciaire et ses enseignements pratiques

À titre subsidiaire, la résiliation judiciaire suppose des manquements établis et suffisamment sérieux, appréciés in concreto. Les griefs d’absence d’occupation personnelle, d’absence injustifiée ou de sous-location ne résistent pas au contrôle probatoire. La motivation est nette: « l’absence injustifiée alléguée, outre qu’elle n’est pas établie, ne constitue pas un motif de résiliation, et aucune sous-location n’est davantage prouvée ». Le résident, présent lors des opérations et à jour des redevances, ne révèle aucun trouble distinct.

La portée de la décision tient ainsi à un double rappel de méthode. D’une part, l’outil du constat reste recevable mais sa force dépend d’une enquête précise, corroborée et datée, apte à établir la continuité des dépassements. D’autre part, la sanction contractuelle doit rester proportionnée à une inexécution prouvée et grave, dans un cadre réglementaire qui autorise l’hébergement temporaire et en borne l’étendue. Le rejet des demandes d’expulsion et la condamnation aux dépens complètent ce contrôle, qui incite les gestionnaires à consolider la preuve plutôt qu’à présumer la faute.