La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 septembre 2023, statue sur les suites d’un litige locatif né de dégâts des eaux répétés. La locataire, relogée ultérieurement, demandait la confirmation de travaux ordonnés en première instance et une indemnisation accrue pour divers préjudices. Le bailleur et son assureur formaient appel incident pour contester ces demandes. La cour doit se prononcer sur l’étendue des obligations du bailleur et sur la réparation des préjudices subis, en tenant compte du comportement de la locataire. Elle confirme partiellement le jugement tout en révisant à la baisse les indemnités allouées.
L’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur face à des désordres persistants
La qualification juridique des désordres et la mise en demeure implicite
La cour rappelle les obligations légales du bailleur en matière de délivrance et d’entretien d’un logement décent. Elle applique strictement les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002. L’examen des pièces démontre l’existence de désordres graves et durables, notamment des “infiltrations d’eau, avec des taux d’humidité importants voire à saturation” et une colonne d’évacuation défectueuse. La cour constate que le bailleur a reconnu certains travaux nécessaires mais ne les a pas exécutés efficacement, malgré les constats répétés des services techniques. La persistance des nuisances, y compris olfactives et esthétiques, constitue une violation caractérisée de l’obligation de délivrer un logement décent. La demande de mise en conformité de la locataire est donc légitime, même si les travaux ordonnés deviennent sans objet après son relogement.
La modulation des obligations par le comportement du locataire
La cour opère une pondération subtile en intégrant le comportement de la locataire dans l’appréciation des manquements du bailleur. Elle relève qu’à partir d’août 2020, “les parties se sont opposées sur l’exécution des travaux”. Elle retient des éléments démontrant une résistance de la locataire, comme le fait qu’elle “n’a pas ouvert sa porte” lors de passages constatés par huissier. Ce comportement est jugé de nature à entraver la bonne exécution des obligations de réparation par le bailleur. Ainsi, si la carence initiale du bailleur est établie, la prolongation anormale de la situation est imputable pour partie à la locataire. Cette analyse conduit la cour à confirmer le bien-fondé de l’injonction de travaux tout en actant leur inutilité pratique après le départ.
La réparation des préjudices subis par le locataire et sa modulation
L’évaluation distincte et proportionnée du préjudice de jouissance
La cour admet le principe d’une indemnisation pour trouble de jouissance, découlant directement des manquements du bailleur. Elle reconnaît un “préjudice de jouissance avéré (…) compte tenu des nuisances occasionnées par les dégâts des eaux”. Toutefois, elle procède à une évaluation restrictive et proportionnelle. Elle écarte l’argumentation de la locataire sur l’impact sur l’ensemble du logement, notant qu’elle “ne justifie pas (…) que les désordres auraient affecté d’autres pièces”. Surtout, elle module le montant en fonction de la durée de la faute exclusive du bailleur. Elle retient une période de vingt-et-un mois, “au-delà de laquelle les travaux n’ont pu avoir lieu par suite de la résistance de la locataire”. Le taux d’indemnisation est fixé à trente pour cent du loyer, minorant la décision première instance. Cette approche rejoint une jurisprudence qui examine la réalité de la jouissance affectée. “Un trouble de jouissance existe pour les époux [F] , dû à la durée des travaux” (Cour d’appel de Montpellier, le 9 janvier 2025, n°20/03349). A l’inverse, elle s’éloigne des cas où le trouble n’est pas retenu faute d’occupation continue. “Le trouble de jouissance lié à la réalisation des travaux n’est pas démontré s’agissant d’une résidence secondaire en vente, pas habitée de manière continue” (Cour d’appel de Paris, le 13 septembre 2023, n°19/17146).
La distinction et la minoration des préjudices extrapatrimoniaux
La cour opère une distinction nette entre le préjudice moral lié aux démarches et anxiété, et le préjudice de santé distinct. Pour le préjudice moral, elle reconnaît le “retentissement des désordres (…) sur l’état de santé psychique” et les “innombrables relances”. Cependant, elle minore fortement l’indemnisation, de deux mille à cinq cents euros, en raison de la “résistance dans la mise en oeuvre des travaux” par la locataire. Concernant le préjudice de santé, la cour admet pour la première fois en appel une indemnisation spécifique. Elle valide le lien de causalité pour les pathologies respiratoires, étayé par des certificats médicaux faisant état de “difficultés respiratoires ayant dégénéré en asthme”. En revanche, elle écarte le lien pour le trouble thymique ou la perte d’emploi, jugés insuffisamment établis. Le montant final de mille euros traduit une indemnisation symbolique, tenant aussi compte de la résistance de la victime. Cette décision affine la réparation des préjudices corporels en droit locatif, en exigeant un lien de causalité direct et certain.
