Cour d’appel de Paris, le 18 juin 2025, n°21/00077

Par un arrêt du 18 juin 2025, la Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, se prononce sur le recouvrement de charges de copropriété contestées par des copropriétaires débiteurs. Le litige naît d’appels d’eau froide et chaude réputés incohérents au regard de l’occupation, tandis que le syndicat réclame l’arriéré arrêté au 1er octobre 2020 avec accessoires.

Le Tribunal de proximité d’Aubervilliers, le 16 novembre 2020, a condamné solidairement les époux au paiement d’un principal, de frais limités et d’une somme modeste de dommages-intérêts. En cause d’appel, les débiteurs maintiennent l’existence d’anomalies de comptage; un prestataire de détection a toutefois relevé «aucune fuite constatée ce jour», tandis que la vérification de la jauge du compteur a été refusée lors d’un contrôle.

La question posée portait sur l’exigibilité des charges après approbation des comptes, la preuve de leur montant face à une contestation de consommation, la qualification des «frais nécessaires» de recouvrement, et la possibilité d’allouer des dommages-intérêts distincts. La Cour rappelle que «L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges»; elle retient la dette, borne les frais recouvrables à 362,77 euros et confirme une indemnité pour résistance fautive.

I. L’exigibilité des charges et la preuve de la dette

A. L’effet de l’approbation des comptes et des appels de fonds
L’arrêt s’appuie sur les articles 10 et 14-1 de la loi de 1965, en soulignant que «les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale». Ce rappel articule exigibilité périodique et validation collective du passif, gage de certitude et de liquidité de la créance au profit du syndicat.

La Cour consacre, sur le terrain probatoire, la charge pesant sur le créancier institutionnel. Elle énonce qu’«il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité». Les procès-verbaux d’assemblées approuvant comptes et budgets, les appels de fonds, les relevés et le décompte suffisent ici à satisfaire cette exigence.

B. La contestation des consommations d’eau et la charge de la preuve
La contestation des consommateurs se focalise sur un prétendu dysfonctionnement du comptage, non corroboré par les pièces. Le rapport de détection indique «aucune fuite constatée ce jour», et la visite technique de contrôle du compteur n’a pas permis la vérification de la jauge, faute d’accès consenti.

Faute d’éléments objectifs établissant l’anomalie alléguée, la Cour constate que les débiteurs «ne procèdent que par affirmations». Elle en conclut, par une formule nette, qu’«il y a donc lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance de charges», y compris pour la part liée aux consommations individualisées relevées.

II. Les accessoires de la créance: frais nécessaires et résistance fautive

A. Le périmètre des «frais nécessaires» au sens de l’article 10-1
La Cour rappelle que, selon le texte, «sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat […] pour le recouvrement d’une créance justifiée». Ce critère de nécessité opère un tri strict entre frais de gestion interne, dépens, frais irrépétibles et diligences recouvrables.

Sont exclus les postes qui «relèvent des frais irrépétibles ou des dépens», tels constitution de dossier, frais d’assignation ou transmission au conseil. Sont, en revanche, retenus comme «frais nécessaires» les seules mises en demeure, relances et intérêts de retard, arrêtés à 362,77 euros. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante, soucieuse d’éviter le chevauchement avec le régime des dépens et de l’article 700.

B. La résistance fautive et le préjudice distinct au sens de l’article 1231-6
L’arrêt vise le texte selon lequel «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire». La mauvaise foi résulte ici de la persistance à contester sans indice sérieux, malgré l’absence de fuite et le refus de contrôle.

Le préjudice distinct est caractérisé par l’atteinte à la trésorerie de la collectivité et la nécessité d’engager une action recouvratoire, au-delà des intérêts moratoires. La Cour alloue une somme mesurée, en cohérence avec l’économie du texte et la pratique d’espèce, tout en évitant la duplication avec les dépens et l’indemnité procédurale.

L’économie générale de l’arrêt conjugue fermeté et mesure. L’exigibilité née de l’approbation des comptes prime tant que la preuve contraire n’est pas administrée, et la discipline des frais recouvrables garantit l’équilibre entre collectif et individu. L’allocation modérée de dommages-intérêts, enfin, sanctionne une résistance dépourvue de fondement probatoire, sans excéder le cadre d’un préjudice distinct et concret.