La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 23 janvier 2026, statue sur la recevabilité et le bien-fondé de demandes en référé de copropriétaires visant à contraindre le syndicat à agir contre des transformations irrégulières de parkings. Les appelants, propriétaires de lots de stationnement, avaient assigné le syndicat et son syndic pour obtenir la remise en état des emplacements et le respect des normes de sécurité. Le premier juge avait déclaré leurs demandes irrecevables en raison de la prescription quinquennale de l’article 42 de la loi de 1965.
I. La distinction opérée entre les demandes au regard de la prescription.
La cour infirme partiellement l’ordonnance en opérant une distinction nécessaire entre les différentes prétentions des copropriétaires. Elle déclare irrecevable la demande relative à la remise en état des emplacements de stationnement, car la prescription était acquise. En revanche, elle juge recevable la demande concernant le défaut d’aération des boxes, le point de départ de la prescription étant fixé à la connaissance du risque sécuritaire.
Sur la première demande, la cour rappelle que “les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires se prescrivent donc par un délai de cinq ans” (Motifs, p. 7). Le point de départ est la date à laquelle le copropriétaire a eu connaissance de l’infraction au règlement de copropriété. Les juges constatent que les appelants avaient connaissance des transformations litigieuses depuis plus de cinq ans, notamment lors de leurs acquisitions entre 1985 et 2015.
Sur la seconde demande, la cour considère qu’elle n’est pas prescrite. Elle retient que “c’est à cette date que doit partir le délai de prescription de la demande” (Motifs, p. 8), se référant à l’avis de l’architecte de 2018. Cette solution, qui distingue selon la nature de l’infraction, a une valeur protectrice des intérêts collectifs de sécurité. Sa portée est de rappeler que la prescription ne peut être opposée lorsque le copropriétaire n’a pas eu matériellement connaissance du danger.
II. Les limites du pouvoir du juge des référés face au trouble manifestement illicite.
La cour, tout en reconnaissant l’existence d’un trouble manifestement illicite lié au défaut de ventilation, refuse d’ordonner les mesures sollicitées et se contente d’une injonction modérée. Elle rejette également la demande relative aux bacs à sable, faute de preuve d’un trouble actuel.
Pour la ventilation, la cour constate que “certains boxes sont dépourvus d’aération en partie inférieure ou supérieure voire de toute ventilation” (Motifs, p. 9). Cependant, elle estime qu’il est prématuré de condamner le syndicat à agir directement, car “il n’appartient pas au juge de se substituer à cet organe délibératif” (Motifs, p. 9). Elle enjoint seulement d’inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Pour les bacs à sable, la cour relève que “la résidence Le Pressoir, lors de sa construction, a fait l’objet de dérogations vis à vis de la réglementation incendie” (Motifs, p. 10). En l’absence de preuve d’un retour sur ces dérogations, le trouble manifestement illicite n’est pas établi. La valeur de cet arrêt est de rappeler que le juge des référés ne peut ordonner que des mesures proportionnées et ne saurait se substituer aux organes de la copropriété. Sa portée est de limiter le référé à la constatation du trouble, sans imposer de solution définitive.
