Cour d’appel de Paris, le 26 juin 2025, n°23/06242

Par un arrêt du 26 juin 2025, la Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 3, tranche un litige né d’une occupation postérieure à deux décès. Le contentieux oppose un bailleur social à des proches demeurés dans un logement conventionné après la disparition du locataire puis de son conjoint. Après sommation de quitter les lieux et assignation, l’expulsion est devenue sans objet, les intéressés ayant libéré l’appartement en novembre 2022. La discussion a dès lors porté sur une dette d’occupation et sur d’éventuels dommages-intérêts complémentaires.

Le juge des contentieux de la protection de Montreuil, le 10 mars 2023, a rejeté la demande principale de paiement, tout en statuant sur les frais. Le bailleur a relevé appel. Les intimés n’ont pas constitué, la procédure ayant été poursuivie par défaut. La cour rappelle que « Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée ». La question posée tient au transfert légal du bail après décès, aux conditions de sa preuve, et au régime de l’indemnité d’occupation en cas d’échec. En réponse, la cour constate la résiliation de plein droit du bail depuis 2018, retient la qualité d’occupants sans droit ni titre, fixe l’indemnité au niveau des loyers et charges, et rejette la demande de dommages-intérêts distincts.

I — La qualification d’occupation sans droit ni titre et son régime

A — L’office du juge d’appel en cas de défaut et le cadre procédural

Le défaut des intimés ne dispense pas la juridiction d’appel d’un contrôle complet de la demande. La cour explicite son cadre en soulignant deux règles. D’abord, « Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée ». Ensuite, la discipline des prétentions gouverne le périmètre du litige: « En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à ” constater “, ” donner acte “, ” dire et juger ” ». L’économie du débat est ainsi resserrée sur la qualification des faits générateurs et sur le quantum mobilisé par le dispositif.

La conséquence procédurale du défaut est également rappelée. « En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement ». Cette présomption ne neutralise pas, pour autant, la charge d’alléguer et de prouver une dette d’occupation, laquelle demeure soumise aux principes communs. L’arrêt place ainsi la discussion sur son terrain proprement normatif, sans faire peser sur le silence des intimés un effet automatique quant au bien-fondé.

B — Le transfert légal du bail et l’extinction automatique du contrat

Le point de départ réside dans le statut du bail d’habitation des époux. La cour rappelle que « Il résulte de l’article 1751 du code civil que le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux (…) est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ; qu’en cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément ». Le mécanisme de transfert post mortem est ensuite encadré par la loi du 6 juillet 1989. L’arrêt cite le texte suivant: « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré: (…) A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ». La juridiction ajoute une mise au point importante: « Il résulte de ces dispositions que la liste des personnes bénéficiaires du transfert de plein droit du bail est limitative ». La date d’appréciation des conditions est fixée avec constance « à la date du décès et au regard de l’année précédente » (Cass. 3e civ., 19 juill. 1995 ; Cass. 3e civ., 28 juin 2018). La preuve incombe à celui qui se prévaut de la continuation, ainsi que le rappelle l’arrêt: « Il appartient à celui qui se prévaut du transfert du bail de rapporter la preuve de ce que les conditions en sont réunies ».

Appliquant ces principes, la cour constate l’absence de toute revendication de transfert et l’absence de preuve des liens requis. Elle en déduit la résiliation de plein droit du bail depuis 2018 et la qualité d’occupants sans titre des intéressés. La conséquence indemnitaire est classique et fermement justifiée: « Par ailleurs, un occupant sans droit ni titre d’un local est redevable d’une indemnité d’occupation ». La finalité de cette créance est également précisée, dans des termes de réparation intégrale: l’indemnité « ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien (…) sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit ». La solution s’inscrit dans un droit commun bien établi, auquel l’arrêt confère une application rigoureuse aux occupations consécutives au décès.

II — La preuve, le quantum et la portée de la solution

A — Charge probatoire et modalité de fixation de l’indemnité

Le droit de la preuve gouverne le chiffrage de la dette. La cour rappelle le principe directeur: « Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Le décompte produit, ventilant loyers et charges, établi sur la période utile, emporte la conviction de la juridiction. La fixation du quantum répond à la finalité compensatoire du mécanisme: « Il est conforme à la nature compensatoire et indemnitaire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi ». L’assiette est donc alignée sur les termes contractuels qu’aurait générés la poursuite du bail, ce qui assure une stricte équivalence entre la privation subie et la compensation due.

La délimitation temporelle tient aux prétentions de l’appelante et à la libération des lieux. La cour souligne que « La société appelante ne formule de demande à ce titre qu’à compter du mois de juillet 2021; sa demande sera donc accueillie ». La borne finale est la date de l’état des lieux de sortie, de sorte que la créance s’arrête légitimement en novembre 2022. Le montant arrêté à 5.993,96 euros résulte d’un décompte purgé des frais étrangers à l’indemnité. L’arrêt articule ainsi, avec netteté, charge probatoire, cohérence du fondement et exactitude du calcul.

B — Absence de préjudice distinct et enseignements en logement social

La demande de dommages-intérêts autonomes se heurte au principe de réparation intégrale sans enrichissement. L’arrêt rappelle que « Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », puis précise le standard probatoire: « Le préjudice, pour être réparable, doit être personnel, direct et certain ; la réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi, “sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit” ». À défaut de preuve d’un préjudice distinct de la dette d’occupation et des intérêts légaux, la demande est rejetée. Cette motivation évite toute double indemnisation et confirme la suffisance structurelle de l’indemnité d’occupation en tant que réparation du trouble de jouissance subi par le bailleur.

L’arrêt s’inscrit, enfin, dans le cadre particulier des logements conventionnés. Il rappelle que le III de l’article 40 de la loi de 1989 subordonne, hors cas expressément dispensés, le transfert à des conditions d’attribution et d’adaptation à la taille du ménage. En l’espèce, l’absence d’allégations et de preuve sur ces critères excluait tout maintien. La portée de la solution est claire pour les organismes de logement social: veiller, dès le décès, à la vérification des bénéficiaires potentiels et, à défaut, à la liquidation rapide d’une indemnité d’occupation strictement équivalente aux loyers et charges. Elle confirme, plus largement, la convergence entre l’objectif de protection du parc social et l’exigence de sécurité juridique quant aux transmissions du droit au bail après décès.