Cour d’appel de Paris, le 4 septembre 2025, n°24/16691

La Cour d’appel de Paris, 4 septembre 2025 (renvoi après cassation), statue sur des locations meublées de courte durée opérées dans un lot d’habitation, au regard des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Les propriétaires avaient donné à bail un logement ultérieurement sous‑loué à la clientèle de passage. La collectivité requérait des amendes civiles et la remise en usage d’habitation. Le premier juge avait infligé une amende au locataire et une amende globale aux propriétaires, ordonnant le retour à l’habitation. Après confirmation partielle par un arrêt du 13 octobre 2022, la Cour de cassation, 11 juillet 2024, a censuré la condamnation in solidum des propriétaires, en rappelant que « l’amende civile constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle à toute condamnation in solidum ».

Devant la juridiction de renvoi, la collectivité a demandé d’individualiser et d’augmenter les amendes pour chaque propriétaire, tandis que ceux‑ci contestaient leur imputabilité et, à tout le moins, sollicitaient une forte réduction. La cour circonscrit d’abord sa saisine aux seuls chefs atteints par la cassation, rappelant que « Les parties sont replacées dans l’état où elles se trouvaient avant la décision cassée sur les points atteints par la cassation ». La question posée portait donc, d’une part, sur l’étendue des prétentions recevables devant la cour de renvoi au regard du principe de concentration, et, d’autre part, sur l’imputabilité de l’infraction au bailleur, l’impossibilité d’une condamnation in solidum, et le quantum individualisé de l’amende.

I. Le renvoi après cassation et la concentration des prétentions

A. Les limites de la saisine et l’autorité relative de la cassation partielle
La cassation n’ayant atteint que la condamnation in solidum des propriétaires, les autres chefs confirmés par l’arrêt de 2022 étaient irrévocables. La cour rappelle la logique des articles 624, 625 et 638 du code de procédure civile, selon laquelle seul le périmètre cassé est rejugé en fait et en droit. Ce cadre fixe un premier verrou procédural, qui neutralise toute réouverture des chefs non atteints. En ce sens, la motivation souligne que « Les parties sont replacées dans l’état où elles se trouvaient avant la décision cassée sur les points atteints par la cassation ». L’économie du renvoi se trouve ainsi strictement bornée par le dispositif de la cassation partielle, ce qui structure la suite du raisonnement.

B. La concentration des prétentions et l’irrecevabilité de l’augmentation de l’amende
Conformément à l’article 915‑2 du code de procédure civile, les prétentions doivent être concentrées dès les premières écritures. La cour s’appuie sur la jurisprudence rappelée en ces termes: « le renvoi du litige, par la Cour de cassation, devant une cour d’appel n’introduisant pas une nouvelle instance, le principe de concentration des prétentions […] s’applique […] en considération des premières conclusions […] devant la cour d’appel dont l’arrêt a été cassé » (2e Civ., 12 janv. 2023, n° 21‑18.762). Appliquant ce principe, elle déclare que « sa demande de voir augmenter le montant de l’amende civile prononcée pour le porter à 50 000 euros est irrecevable ». La réplique recevable réside ailleurs: l’individualisation par personne, exigée par la cassation, est admise sans accroître l’enveloppe initialement sollicitée. Ainsi, la cour précise que l’instance est désormais circonscrite « dans la limite d’un montant global de 25 000 euros », ce qui préserve la finalité du renvoi sans rouvrir la discussion sur l’étendue du quantum total demandé.

II. L’imputabilité du changement d’usage et l’individualisation de la sanction

A. L’imputabilité au bailleur au regard des clauses de bail et de l’article L. 631‑7
Le litige portait sur la sous‑location saisonnière d’un local d’habitation, constitutive d’un changement d’usage soumis à autorisation préalable. La cour constate que « En l’espèce, il n’est pas contesté que l’infraction prévue par l’article L. 631‑7 du code de la construction et de l’habitation est matériellement caractérisée ». Restait l’imputabilité aux bailleurs, au regard des clauses contractuelles. Ceux‑ci invoquaient des conditions particulières excluant toute sous‑location sans accord écrit, contrebalancées par des conditions générales permettant la sous‑location saisonnière. La cour écarte l’argument de discordance et retient que « il n’y a pas de discordance entre les clauses invoquées », ajoutant que « la sous‑location saisonnière est en revanche autorisée ». En conséquence, l’autorisation contractuelle de la sous‑location de courte durée rend l’infraction imputable au bailleur, dès lors qu’elle engage la responsabilité de celui qui, en qualité de propriétaire, n’a sollicité ni obtenu l’autorisation d’usage requise.

B. L’individualisation des amendes civiles et l’appréciation du quantum
Faisant application du principe rappelé par la haute juridiction, la cour souligne que « La condamnation in solidum au paiement d’une amende civile n’étant pas possible », la sanction doit être individualisée pour chaque contrevenant. La détermination du montant obéit à une grille de critères clairement énoncée, selon laquelle « l’amende doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi […] des revenus procurés […] de la durée des locations, […] des diligences du propriétaire […] de la bonne foi […] et de sa situation personnelle et financière ». Au regard de la connaissance nécessaire de la destination saisonnière, de la durée d’exploitation et de l’insuffisance des démarches immédiates, mais aussi de l’absence d’enrichissement illicite et du retour acquis à l’habitation, la cour rejoint l’appréciation globale antérieure, en précisant le partage par personne. Elle valide l’enveloppe initiale en considérant que « Le premier juge a fait une juste appréciation du montant global de l’amende ». Dans les bornes procédurales fixées par la concentration des prétentions, elle individualise la sanction à 12 500 euros par propriétaire, ce qui respecte la personnalisation exigée, sans excéder la limite globale recevable devant la cour de renvoi.