Par un arrêt du 5 septembre 2025, la Cour d’appel de Paris statue sur un contentieux de voisinage nourri par des empiétements allégués, l’usage d’un passage commun et l’évacuation des eaux pluviales. L’affaire trouve son origine dans une division de 1970 instaurant une cour commune de trois mètres, puis dans un bornage amiable de 2009 ultérieurement annulé en appel. Après expertise et bornage judiciaire ordonné par arrêt du 2 juillet 2020, la juridiction d’appel réexamine les mesures ordonnées en 2012, la recevabilité de prétentions nouvelles en cause d’appel, et la réalité des empiétements au regard du nouveau plan de limites. Elle confirme diverses injonctions de suppression, en infirme d’autres, rejette plusieurs demandes accessoires, et réévalue l’indemnisation des troubles anormaux de voisinage.
La question posée tient, d’une part, au régime des prétentions nouvelles en appel et à la portée probatoire du bornage judiciaire sur la preuve de l’empiétement; d’autre part, à l’articulation entre obligations d’égout des toits, servitude naturelle d’écoulement, droits indivis sur une cour commune, et sanction des troubles persistants. La cour admet partiellement la recevabilité de demandes complémentaires liées à l’exécution du jugement, déclare irrecevable une prétention isolée relative à un pilier, et précise que la preuve de la propriété litigieuse reste exigée malgré le bornage, tout en s’appuyant sur le plan judiciaire pour apprécier les limites. Elle confirme et infirme les chefs relatifs aux empiétements selon la matérialité établie, refuse des mesures sans fondement ou preuve suffisante, et alloue 10 000 euros pour des troubles caractérisés et persistants.
I. Cadre procédural et normes directrices
A. Les prétentions nouvelles en appel et leurs accessoires
La juridiction rappelle le triptyque des articles 564 à 566 du code de procédure civile. Elle cite d’abord: “À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.” Elle précise ensuite: “Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.” Elle ajoute encore: “Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.”
L’application est mesurée. La demande de rediriger les eaux pluviales, consécutive à la dépose d’une gouttière empiétante, n’est pas nouvelle; celle visant des fissures comme corollaire d’un retrait de pilier, en revanche, est déclarée irrecevable. L’injonction de supprimer une isolation postérieure est admise comme née d’un fait nouveau. La cour fait ainsi un usage fidèle des notions de conséquence nécessaire et de fait survenu, sans élargir indûment le périmètre de l’instance d’appel.
B. Bornage judiciaire, revendication et preuve de l’empiétement
La cour rappelle la charge probatoire pesant sur le revendiquant: “Il s’ensuit qu’il incombe au demandeur de faire la démonstration de son droit de propriété sur les superficies litigieuses supportant les ouvrages.” Elle souligne surtout la portée exacte du bornage: “Par conséquent, le bornage, n’étant pas attributif de propriété mais ayant seulement pour effet de fixer les limites des fonds contigus, ne permet pas à lui seul de constater un empiètement.”
Elle fonde cependant l’examen des empiétements sur le plan de bornage judiciaire entériné, lui-même adossé aux documents d’arpentage et aux divisions de 1970 et 1971. Le raisonnement concilie la jurisprudence récente de la troisième chambre civile et l’autorité des opérations judiciaires de délimitation: le bornage ne transfère rien, mais fixe un référentiel fiable pour apprécier l’occupation des fonds et qualifier les empiétements.
II. Applications aux chefs de demande: empiétements, eaux pluviales et voisinage
A. Qualification des empiétements au regard des limites judiciaires
Sur la limite des garages (Q–R), la cour confirme la suppression des débords typiques (ventouse, tuyau condamné, gouttière et débord de toiture, câble), en relevant l’édification en limite sans retrait. Elle infirme, à juste titre, l’injonction visant les grilles de ventilation, dépourvues de saillie. Sur le pignon (R–S), elle maintient la suppression de l’isolation et des accessoires en surplomb, la différence de cotes étant sans incidence décisive.
Pour la bande S–T, la confirmation s’impose après suppression intervenue. S’agissant de T–U, la cour infirme la qualification d’empiétement de la construction maçonnée, faute d’éléments probants ressortant des pièces postérieures au bornage judiciaire. Entre U–W, le remblaiement antérieur est confirmé. Entre V–W, elle consolide la solution, l’existence et la suppression des débords de chape et de toiture ayant été constatées avant bornage. Enfin, elle infirme sobrement l’empiétement reproché au solin (W–A), retenant le caractère mitoyen du mur de fondation.
Les prétentions nouvelles relatives à une tôle de bardage et à une isolation reconfigurée échouent faute de preuve suffisante d’un débord sur le fonds voisin. L’usage d’un référentiel de limites lisible et définitif sécurise la qualification, tout en évitant d’ériger le bornage en titre de propriété.
B. Eaux pluviales, passage commun et troubles anormaux de voisinage
Le cadre normatif est classiquement rappelé. D’une part: “Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.” D’autre part, la servitude naturelle joue entre fonds dominant et servant. La cour constate l’absence de preuve d’un déversement dirigé depuis le toit litigieux et retient l’écoulement naturel, excluant l’aggravation par la main de l’homme. Les demandes en injonction sont rejetées à due raison.
Concernant la cour commune, la juridiction énonce: “L’expression « passage commun » ou « cour commune » fait présumer, sauf dispositions contraire des titres, que cet espace bénéficie aux fonds qui le bordent.” Elle en déduit que des marquages de peinture, aussi inesthétiques soient-ils, ne modifient ni l’assiette ni l’usage indivis, et ne caractérisent ni empiétement ni atteinte aux droits indivisaires justifiant une injonction.
La sanction des troubles anormaux de voisinage est en revanche nettement affirmée. La cour adopte la motivation de première instance sur la gêne esthétique durable, relevée par constat, puis requalifie l’ampleur et la persistance du désordre. Elle répare le préjudice à hauteur de 10 000 euros, proportionnée à l’intensité et à la durée des atteintes. Cette appréciation, prudente et ferme, illustre la fonction correctrice du juge civil face à des comportements durablement perturbateurs.
La solution se prolonge par le rejet de demandes mal fondées ou insuffisamment étayées: absence d’injonction de repositionner une clôture privée en retrait, absence de preuve d’un caniveau dirigeant des eaux vers le fonds voisin, et irrecevabilité d’une prétention non reprise au dispositif. La répartition des frais reflète enfin l’issue partagée: “Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions”, les dépens d’appel sont supportés par moitié, sans indemnité supplémentaire au titre des frais irrépétibles.
I. Le cadre processuel et normatif retenu
A. Recevabilité en appel et demandes consécutives à l’exécution
B. Bornage judiciaire, preuve de la propriété et empiétement
II. Les solutions concrètes apportées au litige
A. Tri des empiétements à l’aune des limites fixées
B. Eaux pluviales, indivision de passage et troubles sanctionnés
