Cour d’appel de Reims, le 17 juin 2025, n°24/01303

La Cour d’appel de Reims, le 17 juin 2025, statue sur un litige locatif né d’un bail d’habitation conclu en 2022. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié en juillet 2023, puis une assignation a suivi pour constater la résiliation, obtenir l’expulsion et le paiement des arriérés. Par jugement du 13 mai 2024, le juge des contentieux de la protection de Reims a retenu l’acquisition de la clause, ordonné l’expulsion et condamné au paiement des sommes dues.

En appel, le locataire demandait la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avec des délais d’apurement, ainsi que l’actualisation de la dette par recalcul du supplément de loyer de solidarité pour 2024. À titre subsidiaire, il sollicitait des délais au titre de l’article 1343-5 du code civil. Le bailleur social s’y opposait en faisant valoir l’absence de reprise intégrale du loyer courant et l’impossibilité d’établir le SLS faute d’avis d’imposition. Malgré un délai pour produire des pièces en délibéré, les justificatifs fiscaux n’ont pas été communiqués.

La question posée portait sur les conditions strictes de la suspension de la clause résolutoire au sens de l’article 24, l’incidence d’un SLS non actualisé faute de pièces, et l’articulation avec les délais de paiement de l’article 1343-5. La cour confirme la résiliation, refuse la suspension et l’injonction d’actualiser, mais accorde des délais d’apurement. Elle énonce que « La résiliation du bail est donc acquise à la date du 13 septembre 2023 et la décision déférée sera confirmée sur ce point. »

I. Le sens de la décision: rigueur des conditions de suspension et neutralisation du débat SLS

A. Commandement infructueux et prise d’effet de la clause résolutoire
Le cadre légal, issu de la loi du 6 juillet 1989, subordonne l’effet de la clause résolutoire au maintien de l’impayé pendant deux mois après commandement. Les pièces établissent que les sommes visées n’ont pas été intégralement réglées dans ce délai. La cour en tire la conséquence normative attendue, rappelée par la formule décisive: « La résiliation du bail est donc acquise à la date du 13 septembre 2023 et la décision déférée sera confirmée sur ce point. » La solution reprend la logique classique de l’automaticité conditionnée, qui suppose un commandement régulier, un quantum exigible et l’absence d’apurement dans le délai.

B. Reprise intégrale du loyer courant et SLS non actualisable sans justificatifs
La suspension des effets de la clause sur le fondement de l’article 24 exige que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. La cour rappelle, au texte, que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. » L’exigence de reprise intégrale, loyer et charges, est donc un préalable probatoire et substantiel. Faute d’avis d’imposition, le SLS ne peut être recalculé et le quantum du loyer courant demeure celui appelé par le bailleur. La motivation est nette: « La note en délibéré reçue le 20 mai 2025 reste inopérante pour déterminer le supplément loyer solidarité (…) puisque l’appelant ne fournit pas les déclarations d’impôt réclamées par le bailleur. » La non-reprise intégrale du loyer courant et l’absence de pièces fiscales cumulées excluent la suspension.

II. La valeur et la portée: principe dispositif sur le décompte et recours autonome à l’article 1343-5

A. Principe dispositif et décompte arrêté « sauf à parfaire »
La cour refuse d’actualiser d’office les arriérés en l’absence de prétentions chiffrées concordantes et de pièces probantes, marquant la primauté du principe dispositif. Elle le formule sans ambiguïté: « En conséquence, la cour, ne pouvant statuer en dehors des prétentions des parties, confirmera la décision du premier juge arrêtant le décompte locatif au 07/03/2024 sauf à parfaire. » La mention « sauf à parfaire » préserve l’actualisation ultérieure dans le cadre d’exécutions et régularisations appropriées, sans élargir la saisine d’appel. La solution sécurise le contentieux des loyers par une stricte discipline procédurale.

B. Moratoire autonome de l’article 1343-5, sans suspension des effets de la clause
La cour distingue clairement les délais de l’article 24, conditionnés par la reprise du loyer, et le moratoire civil de l’article 1343-5, détachable de la logique résolutoire. Elle rappelle le texte: « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Après appréciation des ressources et prélèvements, des délais sur vingt-quatre mensualités sont accordés, sans remettre en cause l’expulsion ni l’indemnité d’occupation. La dissociation des régimes clarifie la portée des mesures: l’article 24 relève d’une suspension conditionnelle de la clause, tandis que l’article 1343-5 organise un échelonnement de la dette, sans affecter l’exécution du bail. Cette articulation offre une réponse proportionnée, combinant exigence de reprise et aménagement de paiement.