Par arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 2 septembre 2025 (1re chambre B), la juridiction annule une vente immobilière pour dol, retenant une réticence intentionnelle du vendeur. L’espèce concerne un manoir ancien affecté d’infiltrations récurrentes, déjà expertisées avant la vente et ayant donné lieu à une condamnation des constructeurs par arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 18 septembre 2008. L’acte authentique de 2011 contenait une clause rassurante relative à l’absence de travaux de nature décennale dans les dix dernières années.
Après l’acquisition, l’acheteur constate de nouvelles infiltrations et obtient une expertise judiciaire. Les experts relèvent l’inexécution partielle des remèdes préconisés antérieurement et des non‑conformités persistantes affectant le clos et le couvert. Le tribunal judiciaire de Saint‑Nazaire, par jugement du 9 décembre 2021, avait débouté l’acheteur. La Cour d’appel infirme et prononce la nullité de la vente avec restitutions et indemnisation complémentaires.
La question posée était celle de savoir si l’absence de remise d’un rapport d’expertise antérieur, conjuguée à une clause rassurante, caractérise une réticence dolosive ayant vicié le consentement. La cour rappelle que « La seule réticence intentionnelle est une cause de nullité ». Elle constate le caractère trompeur de la clause litigieuse, qualifie les vices comme existants au jour de la vente et en tire les conséquences restitutoires et délictuelles. « La clause, de nature à rassurer l’acheteur, était donc trompeuse. » L’analyse portera sur la qualification du dol, puis sur la portée restitutoire et indemnitaire de l’annulation.
I. La caractérisation d’une réticence dolosive du vendeur
A. Des informations déterminantes dissimulées et des vices persistants au jour de la vente
La cour constate l’absence de preuve d’une remise à l’acquéreur du rapport d’expertise judiciaire antérieur, malgré l’existence d’un contentieux clos par l’arrêt de 2008. Elle relève en outre que ni l’acte authentique ni le dossier transmis n’exposaient les désordres, leurs causes et la liste des remèdes préconisés. Cette opacité prive l’acheteur d’une information déterminante sur l’état réel du bien et l’ampleur des travaux nécessaires.
Les opérations d’expertise postérieures à la vente établissent la permanence des causes des infiltrations. Il ressort des motifs que « il apparaît bien que les vices qui affectent l’immeuble étaient existants lors de la vente ». Le second expert confirme, dans des termes dépourvus d’ambiguïté, que « Ces vices étaient à coup sûr existants lors de la vente de l’immeuble le 29 juillet 2011. » La décision souligne à la fois l’inexécution de certaines préconisations antérieures et la mauvaise exécution de travaux réalisés, révélant une situation structurelle plutôt qu’un aléa ponctuel.
Ces constats nourrissent l’élément matériel du dol et éclairent l’élément intentionnel par les abstentions ciblées du vendeur. L’information manquante portait sur des désordres graves, structurels et coûteux, intrinsèquement déterminants du consentement. La transition s’impose alors vers l’examen de la clause notariée, qui a renforcé l’illusion d’un bien sain et conforme.
B. La qualification trompeuse d’une clause rassurante relative à la décennale
L’acte authentique stipulait que « le VENDEUR déclare que le BIEN objet des présentes n’est pas concerné par les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, aucune construction, surélévation ou addition d’éléments d’équipement faisant corps avec l’immeuble n’ayant été effectuée depuis moins de dix ans ». La cour confronte cette affirmation à la réalité des interventions sur le clos et le couvert dans la décennie précédant la vente, et à la réception intervenue en 2003.
Elle en déduit l’inadéquation de l’énoncé contractuel, dont la fonction apaisante était manifeste. Les juges retiennent explicitement que « La clause, de nature à rassurer l’acheteur, était donc trompeuse. » L’assertion notariée n’était pas neutre: elle amoindrissait le risque perçu sur des travaux pourtant susceptibles d’engager des garanties techniques. En présence d’une information inexacte sur un élément essentiel d’appréciation, l’acquéreur a contracté sous l’empire d’une erreur provoquée.
Cette articulation entre dissimulation d’un rapport déterminant et clause réassurante emporte la qualification de réticence dolosive. La bascule vers les effets de l’annulation découle logiquement de cette qualification, et appelle l’examen des restitutions et des chefs indemnitaires admis.
II. Les effets de l’annulation pour dol: restitutions et indemnisation cumulative
A. La remise des parties dans l’état antérieur et ses modalités
La cour rappelle le principe directeur: « La nullité d’un contrat implique que les parties soient replacées dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion de l’acte annulé. » Sur ce fondement, elle ordonne la restitution du prix et des frais directement liés à l’acquisition, incluant droits de mutation et commission d’agence, pour un montant global arrêté à 2.964.261 euros.
Les taxes foncières acquittées par l’acquéreur sont également restituées, en ce qu’il est réputé n’avoir jamais perdu la propriété. La décision admet une somme de 35.000 euros au vu des justificatifs produits, et prolonge la restitution aux taxes ultérieures jusqu’à la remise du bien. Elle refuse toute indemnité d’occupation au profit du vendeur, la vente étant antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et l’effet rétroactif de la nullité s’y opposant en l’espèce.
La logique restitutoire est ainsi appliquée de manière complète et cohérente, tout en ménageant la chronologie normative. Reste la question, distincte, de l’indemnisation des préjudices nés de la conclusion du contrat annulé.
B. Le cumul de la nullité et de la responsabilité délictuelle pour dol
La cour affirme que « La victime d’un dol peut cumuler la nullité du contrat et la réparation des préjudices causés par la conclusion du contrat annulé. » Le dol, faute civile autonome, justifie une indemnisation complémentaire sur le terrain de la responsabilité. Les juges allouent d’abord le remboursement de dépenses d’embellissement devenues inutiles du fait des vices inhérents, pour 318.624,79 euros, après vérification des pièces.
Ils retiennent ensuite les frais et intérêts du prêt contracté pour l’achat, à hauteur de 212.479,63 euros au 11 août 2018, avec actualisation à intervenir à la date d’autorité de la chose jugée. La cohérence des chefs accordés s’apprécie au prisme de la causalité factuelle et juridique: ces débours procèdent directement de la conclusion d’un contrat vicié par dol.
La demande reconventionnelle en dommages et intérêts du vendeur est rejetée, l’action de l’acquéreur n’ayant aucun caractère abusif et la preuve d’une remise régulière du rapport préalable n’étant pas établie. L’économie de la décision, éprouvée par des motifs précis et des citations claires, conforte la sécurité des transactions en rappelant la rigueur attachée au devoir d’information précontractuelle en matière immobilière.
Sensiblement, la solution éclaire les praticiens sur l’articulation entre mention notariale rassurante et réalité technique des travaux récents. Elle réaffirme la force normative d’un principe cardinal, ici décisif: « La seule réticence intentionnelle est une cause de nullité. » Dans le sillage de cette exigence, l’annulation s’accompagne de restitutions complètes et d’un régime indemnitaire proportionné aux charges inutilement supportées.
