Cour d’appel de Réunion, le 16 juin 2023, n°23/01170

Cour d’appel de Saint-Denis, 30 juin 2025. Un projet de promotion immobilière se heurte à l’occupation ancienne d’un terrain indivis, acquis par acte authentique. L’acquéreur sollicite l’expulsion, des indemnités et, subsidiairement, la nullité de la vente. Les vendeurs indivis contestent des prélèvements portés au décompte notarial. L’occupant prétend à la prescription acquisitive. Le notaire est attrait pour des erreurs de calcul alléguées.

Le tribunal, le 16 juin 2023, a refusé la nullité, ordonné l’expulsion de l’occupant, alloué une indemnité de jouissance puis une indemnité d’occupation, rejeté l’incident de faux, et retenu la responsabilité du notaire pour une somme de 25 000 euros, outre un montant sur le fondement de l’article 700. L’occupant interjette appel. L’acquéreur réclame en appel incident des dommages complémentaires. Les vendeurs indivis demandent des condamnations reconventionnelles nouvelles. Le notaire sollicite la caducité de l’appel et conteste sa condamnation.

La question de droit porte d’abord sur l’office du juge d’appel au regard des règles de procédure civile, la compétence du conseiller de la mise en état pour la caducité, et les conditions d’une inscription de faux. Elle porte ensuite sur la qualification des effets d’une vente d’indivision sans consentement unanime, la preuve d’un préjudice financier allégué par l’acquéreur, et la responsabilité notariale en cas de décompte erroné. La cour rappelle que « A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions ». Elle ajoute que « Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » (…) ». En définitive, la cour déclare irrecevable la demande de caducité, dit n’y avoir lieu à statuer sur l’incident de faux, confirme le jugement, et rejette la reconvention des vendeurs indivis visant un complément de prix.

I. L’ordonnance procédurale du litige et l’office du juge d’appel

A. Les exigences de l’article 954 et l’inefficacité d’écritures insuffisantes

La décision s’ouvre sur un rappel ferme du cadre de l’instance d’appel, en citant la règle cardinale déjà reproduite. L’office du juge se limite aux prétentions du dispositif, les moyens examinés devant être articulés dans la discussion. L’occupant invoquait la prescription acquisitive, mais ses écritures ne comportaient ni raisonnement structuré, ni éléments probatoires distinctement analysés. La cour constate une absence de démonstration utile et confirme, pour ce motif méthodologique, le rejet de la revendication.

Ce rappel gouverne aussi les demandes mal formulées ou redondantes. La cour souligne qu’« Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » (…) des prétentions (…) mais constituent, en réalité, les moyens ». L’économie du contentieux s’en trouve clarifiée. Les conclusions doivent porter la charge de l’argumentation, sous peine d’insuffisance probatoire et, partant, d’échec sur le fond.

B. La caducité de l’appel et la compétence du conseiller de la mise en état

La cour tranche ensuite un moyen incident, strictement processuel, en rappelant la compétence exclusive du magistrat de la mise en état. Elle énonce que « Selon les prescriptions de l’article 914 du code de procédure civile, les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu’à la clôture de l’instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à : ». Constatant l’absence de saisine régulière, elle précise que « En l’espèce, le conseiller de la mise en état n’a pas été saisi de conclusions d’incident à cette fin alors que la caducité de la déclaration d’appel doit être sollicitée devant lui et non devant la cour ».

La conséquence est nette, sans détour superflu. La formation juge que « En conséquence, il convient de déclarer irrecevable la demande de caducité de la déclaration d’appel ». Le contrôle de la discipline procédurale prime, et l’irrecevabilité s’impose lorsque la voie et le juge compétent ne sont pas respectés. Sur l’inscription de faux, la cour retient l’irrégularité de la démarche et conclut sobrement : « Il n’y a dès lors pas lieu de statuer, comme l’avait aussi relevé le premier juge ».

II. Les réponses au fond et l’équilibre des responsabilités

A. Vente d’indivision, usucapion prétendue et effets d’inopposabilité

Sur la nullité, la cour entérine l’analyse retenue en première instance. Elle rappelle que, s’agissant d’une cession opérée sans le concours de tous les indivisaires, « la cession d’un bien indivis qui n’a pas été consentie par tous les indivisaires n’est pas nulle mais simplement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée au résultat du partage ». Le contentieux ne saurait donc se résoudre par une nullité relative, en l’absence de manœuvres imputables à une partie contractante et dûment prouvées.

La revendication d’une possession trentenaire échoue, non par négation abstraite des actes matériels, mais par carence d’argumentation en appel. La cour, revenant à son office, retient l’insuffisance des écritures pour déplacer la charge probatoire et défaire l’appréciation des premiers juges. La sanction procédurale rejoint ainsi la solution de fond. La confirmation s’impose, sans excès de motifs, sur l’expulsion et sur l’indemnité d’occupation déjà allouée.

B. Responsabilité notariale et défaut de preuve du préjudice financier

La juridiction confirme la responsabilité du notaire au vu d’un décompte vendeur comportant des déductions irrégulières. Le raisonnement s’appuie sur une lecture chiffrée précise du document, dont il ressort que « Le total des déductions est présenté pour 104.200,00 euros ». La cour met en évidence la mécanique de calcul conduisant à une double prise en compte d’une avance déjà réglée hors comptabilité et à un prélèvement supérieur à l’ordre irrévocable connu, sur frais et honoraires d’intermédiaire. L’exigence de régularité comptable et de restitution fidèle du prix gouverne la faute retenue.

À l’inverse, l’allégation d’un préjudice financier complémentaire, imputé au retard du projet, n’est pas étayée par pièces spécifiques. L’insuffisance des justificatifs, s’agissant d’un préjudice de portage distinct de la jouissance, commande la confirmation du rejet. Enfin, la reconvention des indivisaires, visant un solde prétendument impayé, se heurte aux mentions de répartition du prix, exactes après correction de l’erreur notariale. La cour le dit sans détour : « La demande à ce titre sera donc rejetée en ajoutant cette disposition au jugement entrepris ».

La cohérence d’ensemble apparaît au dispositif, qui se borne à acter les conséquences procédurales et matérielles des motifs. La formation décide que le jugement est confirmé « en toutes ses dispositions soumises à la cour », après avoir « DECLARE IRRECEVABLE la demande de caducité de la déclaration d’appel » et « DIT N’Y AVOIR LIEU à statuer sur l’incident de faux allégué par l’appelant contre l’attestation notariée du 3 août 2017 ». L’économie du litige s’en trouve stabilisée, dans un cadre probatoire et procédural rigoureux.