La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 13 janvier 2026, a confirmé le jugement déboutant un copropriétaire de sa demande d’indemnisation dirigée contre l’assureur du syndicat. Un copropriétaire acquéreur d’un local commercial reprochait à la copropriété un défaut d’entretien des parties communes. Il estimait que la fragilité d’une poutre porteuse, partie commune, l’avait privé de loyers et sollicitait la garantie de l’assureur. La question centrale était de savoir si le demandeur rapportait la preuve d’un dommage imputable aux parties communes. La cour a répondu par la négative, faute d’éléments techniques suffisants.
L’absence de preuve d’un dommage imputable aux parties communes.
La cour rappelle d’abord la charge de la preuve incombant au copropriétaire lésé. Elle énonce qu’il lui appartient de démontrer l’existence d’un dommage ayant son origine dans les parties communes. Cette exigence est préalable à toute discussion sur la mise en œuvre de la garantie de l’assureur. Elle estime que le rapport d’expertise produit ne conclut ni sur la solidité de la poutre ni sur un danger. Elle relève que ce rapport ne fait que préconiser un diagnostic, sans se prononcer sur la cause des désordres.
La cour ajoute qu’un courrier non signé évoquant des inquiétudes de potentiels locataires est dépourvu de valeur technique. Elle souligne que la réalisation ultérieure de travaux de renforcement par la copropriété ne constitue pas un aveu de responsabilité. En conséquence, elle juge qu’aucun élément technique ne permet de conclure à l’inutilisation du local en raison d’un désordre des parties communes. Le copropriétaire échoue donc à rapporter la preuve d’un dommage imputable à la copropriété.
La portée de cette solution est de rappeler la rigueur probatoire exigée pour engager la responsabilité du syndicat. Le simple constat d’un désordre affectant une partie commune ne suffit pas. Le demandeur doit démontrer le lien de causalité entre ce désordre et le préjudice allégué. Cette décision écarte toute présomption de responsabilité et renforce l’exigence d’une preuve technique et certaine.
L’absence de démonstration d’un préjudice certain et actuel.
La cour constate également que le copropriétaire a acquis le bien en connaissance de son état, après le rapport d’expertise. Elle relève qu’il a attendu près de deux ans avant de solliciter le syndic. Ce délai est jugé incompatible avec l’existence d’un danger réel et immédiat. La cour en déduit que la réalité des risques encourus n’est pas établie.
Elle en conclut que le préjudice de perte de loyers n’est pas démontré dans son existence même. Le copropriétaire ne justifie pas que le local était effectivement inutilisable. La demande d’expertise complémentaire sur la valeur locative est donc rejetée, faute d’intérêt légitime. La cour confirme ainsi le rejet de toutes les demandes indemnitaires.
La valeur de cette motivation est de subordonner l’indemnisation à la démonstration d’un préjudice certain, actuel et en lien direct avec le fait générateur. Le simple fait qu’une partie commune soit affectée ne crée pas automatiquement un droit à réparation pour le copropriétaire. Cette solution incite les copropriétaires à agir avec diligence pour faire cesser un péril et à produire des éléments techniques probants. L’arrêt consacre une approche stricte du lien de causalité dans la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
