Cour d’appel de Toulouse, le 11 septembre 2025, n°23/02077

La Cour d’appel de Toulouse, le 11 septembre 2025, confirme la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation prononcée par le tribunal judiciaire de Toulouse le 5 avril 2023. Le litige naît d’un bail conclu en 2014 pour un logement de type T3, suivi dès 2019 de plaintes croisées relatives à des nuisances sonores, dégradations et tensions entre occupants. Le bailleur social a saisi le juge pour résiliation, tandis que le locataire soutenait l’existence de troubles subis, sollicitait des dommages et intérêts et un relogement.

Le premier juge a prononcé la résiliation aux torts du locataire, ordonné la libération des lieux, fixé une indemnité d’occupation et rejeté les demandes reconventionnelles. En cause d’appel, le locataire sollicitait la réformation intégrale, une réparation morale et économique, ainsi qu’un relogement sous astreinte. Le bailleur social requérait la confirmation et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La question portait sur la qualification d’une inexécution suffisamment grave au sens du droit commun des contrats et de la loi du 6 juillet 1989, justifiant la résiliation, et sur l’éventuelle responsabilité contractuelle du bailleur au titre de la jouissance paisible. L’arrêt confirme la résiliation, écarte les demandes indemnitaires et de relogement, puis alloue des frais irrépétibles d’appel.

I. La résiliation judiciaire et l’usage paisible des lieux

A. Les fondements juridiques de l’inexécution suffisamment grave

La cour se place d’abord sur le terrain du droit commun des contrats. Elle énonce: « Au visa de l’article 1224 du Code civil, la résolution ou la résiliation d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » L’exigence porte donc sur une gravité appréciée in concreto, au regard de la nature et de la répétition des manquements.

Le cadre spécial du bail d’habitation complète ce socle. L’arrêt rappelle: « Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé (…) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. » Il précise encore: « Il répond à ce titre des troubles de jouissance subis par les colocataires et émanant d’un autre colocataire. » En miroir, « Aux termes de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé (…) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. » Le raisonnement articule donc la gravité de l’inexécution avec les obligations réciproques, et mesure la persistance des troubles au regard de la destination domestique des lieux.

B. La caractérisation des manquements et la preuve des troubles

La cour apprécie une pluralité d’éléments produits par le bailleur social et par des voisins, comprenant plaintes, attestations, pétition collective et photographies. Elle note que « Si les suites pénales des plaintes ne sont pas connues », l’absence de décision répressive ne prive pas le juge civil de son pouvoir souverain d’appréciation, dès lors que la concordance, la répétition et la diversité des sources confèrent à l’ensemble une force probante suffisante.

L’arrêt retient une circonstance aggravante décisive: « À ces manquements, s’ajoute l’installation par l’appelant d’une caméra dans les parties communes », qui porte atteinte à la tranquillité collective et à l’intimité des occupants. La cour souligne que cet élément « constitue un manquement grave justifiant à lui seul la résiliation du bail. » La gravité requise par le droit commun est donc rencontrée, indépendamment de l’issue des procédures pénales éventuellement engagées. L’atteinte à la destination des lieux et à la paix de l’immeuble justifie la sanction résolutoire.

II. La responsabilité du bailleur et les demandes accessoires

A. La jouissance paisible, la diligence du bailleur et l’absence de faute caractérisée

Le locataire imputait au bailleur social une carence dans la protection de sa jouissance paisible. La cour rappelle le principe selon lequel le bailleur « répond à ce titre des troubles de jouissance subis par les colocataires et émanant d’un autre colocataire », ce qui commande des diligences adaptées pour prévenir, faire cesser ou atténuer les troubles. Elle constate néanmoins les démarches entreprises: échanges de courriers, proposition de réunion, visite à domicile, accompagnement social, puis offres de relogement restées sans suite.

Dans ce contexte, l’arrêt retient: « En l’absence de faute suffisamment caractérisée à l’égard du bailleur », la responsabilité contractuelle ne peut être engagée. La valeur de la décision tient à l’équilibre opéré entre obligation de résultat attendue traditionnellement et exigence de faute qualifiée lorsque le bailleur justifie d’actions pertinentes. La portée pratique incite les bailleurs à documenter systématiquement leurs diligences et les preneurs à établir un lien causal précis entre les manquements invoqués et le préjudice allégué.

B. Le relogement et l’indemnisation des frais irrépétibles en appel

Le relogement est réclamé sans précision utile sur les caractéristiques du logement souhaité, alors même que plusieurs propositions antérieures avaient été formulées. La cour en déduit l’infondé de la demande. Elle affirme sans détour: « Dès lors, c’est également à bon droit que le premier juge a écarté cette demande. » La solution confirme qu’à défaut de besoin objectivé et de refus injustifié du bailleur, l’injonction de relogement n’a pas de base légale en pareil contentieux.

Sur les frais irrépétibles, la juridiction d’appel tient compte de l’équité au regard de l’issue du litige. Elle juge: « Il convient de lui allouer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. » La décision consacre la prise en charge des coûts procéduraux supportés par la partie ayant dû engager des frais pour faire confirmer une résiliation motivée. L’économie générale de l’arrêt associe ainsi une sanction proportionnée de l’inexécution grave, le rejet des prétentions indemnitaires non étayées et une issue procédurale cohérente quant aux dépens et frais non tarifés.